Құрама Штаттардағы аймақтарды бөлу - Zoning in the United States

ХІХ ғасырдың аяғында аймақтарды бөлуге арналған үгіт-насихаттың мақсаттарының бірі - көзге көрінбейтін сымдар

Құрама Штаттардағы аймақтарды бөлу әр түрлі қамтиды жерді пайдалану заңдарына сәйкес келеді полиция күші құқықтары штаттардың үкіметтері және жергілікті өзін-өзі басқару органдары жеке меншіктегі билікті жүзеге асыру жылжымайтын мүлік. Ең алғашқы аудандастыру заңдары Лос-Анджелес 1908 ж. аймақтандыру туралы қаулылар Нью-Йорк қаласы 1916 жылғы аймақтарды бөлу туралы шешім. 1920 жылдардың басынан бастап Америка Құрама Штаттарының Сауда министрлігі штаттарға заң шығаруға көмектесу үшін 1920 жылдардағы модельдеу және жоспарлау туралы қаулылардың жобаларын жасады. Сондай-ақ, 1920 жылдардың басында сот ісі Кливлендтің маңындағы аймақтарды бөлу туралы қаулыны қабылдады, оны ақырында Америка Құрама Штаттарының Жоғарғы соты (Евклидке қарсы Ambler Realty ).

Сәйкес New York Times, «Америкада бір отбасылық аудандастыру іс жүзінде Інжіл болып табылады», өйткені қалалардың көп бөлігі жеке отбасылық үйлерге кең таралған.[1] Көптеген мегаполистердегі тұрғын үй тапшылығы, сонымен бірге тұрғындардың нәсілдік бөлінуі, аймақтарды бөлу заңдары бойынша қоғамдық назардың және саяси пікірталастардың күшеюіне әкелді.[2][3] Қатаң аймақтық заңдар АҚШ-тағы нәсілдік тұрғын үйді бөлуге ықпал етеді,[4][5] және бір отбасылық тұрғын үйге басымдық беретін аймақтарды бөлу туралы заңдар тұрғын үйдің қол жетімділігі, тұрғын үйдің қол жетімділігі және қоршаған ортаға зиянды мәселелерді тудырды.[1][6] Либералды және консервативті үй иелері арасында олардың жақын маңда тығыз тұрғын үй салуға қарсы екендігіне байланысты өте аз айырмашылықтар бар.[7]

Шығу тарихы және тарихы

Аймақтарды бөлу, тар мағынада, қаланың нақты белгіленген аймақтарына дискретті жерді тағайындауды білдіреді. Аймақтарды бөлу дегеніміз неғұрлым кең мағынада штаттардан бөлінген полиция өкілеттіктері мүмкіндік беретін жергілікті ережелердің кең спектрін білдіреді. Бастапқыда АҚШ-та аймақтарды бөлу туралы қаулылардың қолданылу аясы тар болды, ал кейінірек қаулылар мейлінше ауқымды болды.

1908–1930

1908 ж. Лос-Анджелестің аймақтық жарлықтары

Лос-Анджелестегі мұнай бұрғылау жұмыстары, 1905 ж

Лос-Анджелес қалалық кеңесі АҚШ-та 1908 жылы 24 қыркүйекте аймақтық аймақтарға бөлу туралы алғашқы қаулыны қабылдады. Бұл қаулы қаланың барлық бөліктерін аймақтарға бөлу картасына енгізбесе де, кейінгі американдық жарлықтар сияқты, ол тұрғын аудандарды да, өндірістік аудандарды да құрды. Қолданыстағы жағымсыз заңдар кейбір өндірістік жерлерді пайдалануға тыйым салған болатын Лос-Анджелес. Қауіпті кәсіпорындар (мысалы, жарылғыш заттарды сақтау) 1908 жылға дейін заңсыз болды, мысалы, жерді иісті пайдалану сияқты қасапханалар және былғары зауыттары. Қаулы бойынша бірдей заңдармен үш үлкен тұрғын аудандары құрылды және олардың барлығы кір жуатын, ағаш өңдейтін алаңдар сияқты бизнеске, жалпы, қозғалтқышпен басқарылатын жабдықты пайдаланатын кез-келген салаға тыйым салды. Заң бизнестің кері жылжуына себеп болуы мүмкін және өтемақы талап етпеді. Кір жууға тыйым салудың нәсілдік құрамы болды, өйткені олардың көпшілігі қытайлықтар мен азаматтардың меншігінде болды. The Калифорния Жоғарғы соты өзінде осындай ережелерді сақтаған болатын Йик Во (1886). Көптеген кейінірек Калифорния сот істері 1908 жылғы қаулыны, тіпті бір жағдайда да қолдады бұрынғы пост факто қолданыстағы кірпіш зауытының орнын ауыстыру.[8]

Сол 1908 жылғы жарлықпен сегіз өнеркәсіптік аудан құрылды. Бұлар негізінен өнеркәсіптік дамуға ие болған аудандарда, жүк теміржолдары мен теміржол бойындағы дәліздерде салынды Лос-Анджелес өзені. Алайда, 1909 - 1915 жылдар аралығында Лос-Анджелес қалалық кеңесі іскерлік мүдделердің кейбір 1908 тұрғын аудандарындағы өнеркәсіптік тыйым салулардан алып тастау туралы өтініштеріне жауап берді. Олар мұны аудандардағы аудандардың заңды құрылғысы арқылы жасады. Мүмкін, кейбіреулері кинофильмдер сияқты жақсы болған болуы мүмкін, ал басқалары құс соятын аудандар сияқты ластаушы болды. Ерекшеліктердің кеңейтілген тізіміне қарамастан, басқа қалалардағы жаңа жарлықтар (яғни, 1914 жылы Оклендтің қаулысы) 1908 жылғы Лос-Анджелес үлгісінен кейін шамамен 1917 ж.[8] 1913 жылға дейін аймақтық қаулыларымен 22 қала болған.[9]

Жарысқа негізделген аудандастыру туралы қаулылар, 1910–1917 жж

Американың көптеген қалаларында 1910-1917 жылдар аралығында нәсілге негізделген тұрғындарды бөлу туралы заңдар қабылданды. Балтимор қалалық кеңесі 1910 жылы желтоқсанда осындай заң қабылдады.[10][11] Лос-Анджелес тұрғын ауданынан айырмашылығы, ол тұрғын үйге арналған нақты пайдалану аймақтарын құрды Балтимор схема блок-блок негізінде жүзеге асырылды. Друид Хилл ретінде бұрыннан болған іс жүзінде қара нәсілділер, бірақ жақын маңдағы кейбір ақтар ресми сегрегацияға наразылық білдірді. Бірнеше айдан кейін, Ричмонд, Вирджиния нәсілге негізделген аймақтарға бөлу туралы заңын қабылдады, дегенмен ол соққыға жықты Вирджиния Жоғарғы соты. Келесі бірнеше жыл ішінде бірнеше оңтүстік қалалар нәсілге негізделген тұрғын аудандарын аймақтарға бөлу туралы қаулылар, соның ішінде тағы төрт қаланы құрды Вирджиния, біреуі Солтүстік Каролина, тағы біреуі Оңтүстік Каролина. Атланта 1910 жылғы Балтимор жарлығына ұқсас заң қабылдады. 1918 жылға дейін нәсілдік аймақтарға бөлу туралы қаулылар қабылданды Жаңа Орлеан, Луисвилл, Сент-Луис, және Оклахома-Сити.[11]

Соңында, Америка Құрама Штаттарының Жоғарғы Соты Луисвилл қаулысын бұзып, шешім қабылдады Буканен және Уорли нәсілдік аймақтарға бөлу он төртінші түзетуді бұзу болды;[10][11] нақтырақ айтсақ, Сот бұл заң «келісімшарт жасау құқығын» және мүлікті иеліктен шығару құқығын бұзды деп есептеді.[12] Қарамастан Букенан Атланта қаласы Жоғарғы Соттың Луисвилл қаулысының нақты кемшіліктеріне ғана қатысты деп дәлелдеп, нәсілге негізделген аймақ бөлу туралы жаңа қаулы шығарды. Джорджия Жоғарғы Соты Атлантадағы жарлықты бұзғаннан кейін де, қала өздерінің нәсілдік тұрғылықты аймақтарға бөлу карталарын қолдануды жалғастырды. Басқа муниципалитеттер шектеулерін тексерді Букенан; Флорида, Апопка және West Palm Beach нәсілге негізделген тұрғын аймақтарды аймақтарға бөлу туралы қаулылар. Бирмингем, Индианаполис, және Жаңа Орлеан барлық қабылданған нәсілдік аймақтарға бөлу туралы заңдар, ал Атланта, Остин, Миссури, Канзас-Сити, және Норфолк өздерінің «нүктелік аймақтарға бөлу» шешімдерінде нәсілді қарастырды Кейбір жағдайларда бұл тәжірибелер бірнеше ондаған жылдар бойы жалғасты Букенан.[12]

1916 ж. Нью-Йорктегі аймақтарды бөлу туралы қаулы

Негізгі мақала: 1916 жылғы аймақтарды бөлу туралы қаулы
Әділетті ғимаратты бейнелейтін ерте ашық хаттар
1916 жылғы Нью-Йорктегі ауданды бөлу туралы қаулының сызбасы, биіктігі 2 еселенген ауданда 80 футтық көшенің биіктігі.

1916 жылы, Нью-Йорк қаласы қабылдады бірінші аймақтарға бөлу ережелері құрылысына реакция ретінде бүкіл қала бойынша қолдану Әділ ғимарат (ол әлі 120 Бродвейде тұр). Ғимарат көршілес тұрғын үйлердің үстінен көтеріліп, меншік шекарасындағы барлық қол жетімді жерлерді толығымен қамтып, көрші ғимараттардың терезелерін жауып, зардап шеккен аймақтағы адамдар үшін күн сәулесінің түсуін азайтады.[13]

Бассетттің аудандастыру картасы бүкіл қала үшін ғимараттың максималды биіктігі мен іргелес көшелердің ені арасындағы қатынастар түрінде көрсетілген биіктік шектеулерін белгіледі. Тұрғын зоналар ғимараттың биіктігін шектесетін көшелердің енінен жоғары емес етіп шектейтін ең шектеу болды. Заң сонымен қатар жерді пайдалануды реттеді, зауыттар мен қоймалардың бөлшек сауда аудандарына кіруіне жол бермейді.[14]

Бұл заңдар, жазылған комиссия басқарады Эдвард Бассетт және қол қойылған әкім Джон Пуррой Митчел, болды жоспар елдің қалған бөлігін аудандастыру үшін, ішінара Бассетт жазған заңгерлер жоспарлау тобын басқарғандықтан Стандартты мемлекеттік аймақтарға бөлу туралы заң 1924 жылы АҚШ Сауда министрлігі шығарған және көптеген штаттар өзгеріссіз қабылдаған. Бұл зоналық ережелердің тіреген ғимараттардың пішініне әсері сәулетші және иллюстратормен әйгілі болды Хью Феррис.[15]

Стандартты мемлекеттік аймақтарға бөлу туралы заң

Негізгі мақала: Стандартты мемлекеттік аймақтарға бөлу туралы заң

Мемлекеттік стандартты аймақтарға бөлу туралы заң (SZEA) - әзірленген және жарияланатын федералды жоспарлау құжаты Америка Құрама Штаттарының сауда департаменті 1924 ж., ол мемлекеттерге өздерінің аймақтарға бөлуге мүмкіндік беретін заңдарын шығара алатын модель берді. Бұл әрекеттің генезисі - бастама Герберт Гувер ол сауда министрі болған кезде. Америка Құрама Штаттарындағы үйге меншікті ұлғайтудың жалпы саясатына сүйене отырып, хатшы Гувер аймақтарды бөлу бойынша консультативтік комитетті құрды, оған аймақтық бөлудің модельдік ережелерін жасау міндеті жүктелді. Бұл комитет кейінірек қала құрылысы және аймақтарды бөлу жөніндегі консультативтік комитет деп аталды. Осы комитет мүшелерінің арасында Эдвард Бассетт, Альфред Беттман, Моррис Ноулз, Нельсон Льюис, Фредерик Лоу Олмстед, кіші., және Лоуренс Вейлер.[16]

Аймақтарды бөлу жөніндегі консультативтік комитет «Заңдар мен қаулылар» деген атпен кіші комитет тағайындады. Құрамына Бассетт, Ноулз, Льюис және Вейлер кірген бұл комитет SZEA үшін бірқатар жобалар құрастырды, олардың біреуі 1921 жылы 15 желтоқсанда басталды. Екінші жоба 1922 жылы қаңтарда подкомитеттен шықты. Бірнеше жобалар шарықтау шегіне жетті 1924 жылы қайта қаралған және қайта басылған 1924 жылы алғашқы жарияланған құжат.[16]

Нью-Йорк қала аумағын бөлу ережелерін, ауа құқығы және басқа да ережелерді қамтитын аймақтарды бөлудің күрделі ережелерін әзірледі.[дәйексөз қажет ]

Евклидке қарсы Ambler Realty

Негізгі мақала: Евклидке қарсы Ambler Realty

1926 жылы аймақтарға бөлу туралы қаулылардың конституциялылығы сақталды Евклид, Огайо сотқа жергілікті жер учаскесінің меншік иесі мүлікті пайдалануды шектеуді бұзғаны туралы наразылық білдірді Америка Құрама Штаттарының Конституциясына он төртінші түзету. Ambler Realty компаниясы 1922 жылы 13 қарашада Оукайо штатындағы Евклид ауылына қарсы жергілікті аймақтық қаулылар оның мүліктік құнын төмендетіп жіберді деген айыппен шағым түсірді. Ауыл Ambler Realty иелігіндегі жер учаскесін тұрғын аудан ретінде аудандастырған болатын. Амблер бұл шығынға ұшырайды деп сендірді, өйткені егер бұл жер өнеркәсіптік пайдаланушыларға жалға берілуі мүмкін болса, онда бұл тұрғын ауданнан гөрі көп ақша тапқан болар еді. Ambler Realty бұл бұзушылықтар мүлікті конституциялық емес жолмен алуға алып келді деп мәлімдеді және заң бойынша тең қорғаудан бас тартты.[17]

Бастапқыда төменгі соттар конституцияға қайшы деп тапқанымен, сайып келгенде аймақтық бөлу туралы қаулыны АҚШ Жоғарғы Соты қолдады Евклид ауылы, Огайо және Ambler Realty Co..

Бұл ретте сот аймақтық қорғаушылардың екі маңызды қажеттілікті қанағаттандырғаны туралы дәлелдерін қабылдады. Біріншіден, аймақтарды бөлу зияндылық туралы заңнаманы кеңейтті және жетілдірді, өйткені белгілі бір пайдалану түрлері белгілі бір ауданда басқа мақсаттармен үйлеспейтіндігі туралы алдын-ала ескерту жасады. Екінші дәлел - аймақтарды бөлу қажетті муниципалды жоспарлау құралы болды.

Евклид ісі бетпе-бет қиындық тудырды, яғни барлық реттеу схемасы кез-келген жағдайда конституцияға қайшы келеді дегенді білдірді. Америка Құрама Штаттарының Жоғарғы Соты бұл қаулыны қауымдастық шошқаларды бөлмеге кіргізбеу үшін ақылға қонымды заңдар шығаруы мүмкін деп, тіпті шошқаларға бүкіл қоғамдастыққа тыйым салынбаса да, негіздеді.

Евклид жағдайынан бастап, жалпы схема үшін бет-әлпет проблемалары болған жоқ. 1920 жылдардың соңына қарай халықтың көп бөлігі аймақтарға бөлудің бірқатар ережелерін жасады.[дәйексөз қажет ]

Хьюстон, 1924–1929 жж

Хьюстон АҚШ-та ерекше болып қала береді, өйткені ол ешқашан аймақтық жарлық қабылдаған жоқ. Алайда, Хьюстондағы муниципалдық басқару элементтері мен қаланың элиталары арасында аймақтарды бөлуге 1920 жж. Күшті қолдау болды. 1924 жылы, Мэр Оскар Холкомб, қаржыландырылатын алғашқы қала жоспарлау комиссиясын тағайындады. Қалалық кеңес С.Херберт Харені жұмысқа қабылдауды қолдап дауыс берді Қоян мен қоян жоспарлау бойынша кеңесші ретінде. 1927 жылы заң шығаруға мүмкіндік беретін мемлекеттік аудандастырудан өткен соң, Холкомб тағайындалды Уилл Хогг жаңа қала құрылысы комиссиясының төрағасы.[9] Уилл Хогг негізін қалаушы болды Емен өзені даму, бұрынғы Техас губернаторының ұлы және отбасылық мұнай байлығының мұрагері.[18] 1929 жылға қарай Харе де, Хогг та аймақтық қаулыны референдумға жіберу әрекетінен бас тартты. Олардың бағалауы бойынша оған жеткілікті қолдау болған жоқ. Хогг сол жылы қала жоспарлау комиссиясының төрағасы қызметінен кетті.[9]

Америка Құрама Штаттарындағы ірі қалалар арасында, Хьюстон елдегі ең үлкен қала ретінде ерекше жоқ аймақтарға бөлу жарлықтар. Хьюстон сайлаушылары 1948, 1962 және 1993 жылдары аудандастыруды жүзеге асыру жөніндегі әрекеттерді қабылдамады. Әдетте «Хьюстон - Хьюстон» деп санайды[анық емес ] аймақтарға бөлу заңдарының жоқтығынан.[19] Алайда Хьюстон бүкіл басқа қалаларға ұқсас Күн белдеуі, олардың барлығында халықтың өсуінің негізгі бөлігі болды Автомобиль дәуірі. Сияқты осы қалалардың ішіндегі ең ірілері Лос-Анджелес, Атланта, Майами, Тампа, Даллас, Феникс, және Канзас-Сити, барлығы жерді аймақтарға бөлу кезінде Хьюстонмен бірге метрополиялық іздерін кеңейтті.[20][21][22]

Хьюстонда аймақтарды бөлу туралы ресми қаулылар болмаса да, көптеген жеке меншік нысандары заңды келісімдер немесе аймақтарды бөлу жүйелеріне ұқсас әсерлері бар жерді болашақта пайдалануды шектейтін «актілік шектеулер».[21][23]

Сондай-ақ, қалада лоттардың қалай бөлінетіндігі, стандартты сәтсіздіктер және тұрақ талаптары көрсетілген даму ережелері қабылданды.[24] Нормативті актілер қаланың дамуына үлес қосты автомобиль - тұрғын үй алаңдарының ең үлкен минимумдары мен ірі коммерциялық автотұрақтардың болуын талап ететін тәуелділік.[25]

Жерді пайдалану негізінде аймақтарға бөлу болмаса, ішкі сақиналы шетіндегі көптеген аудандар, мысалы Монтроз, бар көшелер арасында араласатын барлар, мейрамханалар, механика және құрылыс дүкендері сияқты шағын кәсіпорындар.

Қолдану аясы

Автотұрақты қамтамасыз ету кейде нақтыланған

Теориялық тұрғыдан аудандастырудың негізгі мақсаты үйлесімсіз деп саналатын қолдануды бөлу болып табылады. Алайда іс жүзінде аймақтарды бөлу жаңа дамудың қолда барына зиян келтірмеу үшін рұқсат беру жүйесі ретінде қолданылады тұрғындар немесе кәсіпорындар. Аудандастыруды әдетте жергілікті өзін-өзі басқару органдары жүзеге асырады округтер немесе муниципалитеттер, дегенмен мемлекет аймақтарға бөлу схемасын сипатын аймақтарға бөлуге мүмкіндік беретін заңмен анықтайды. Федералды жерлер мемлекеттік жоспарлау бақылауына жатпайды.

Аймақтарға бөлу, әсіресе, қолайлы болатын қызмет түрлерін реттеуді қамтуы мүмкін көп (мысалы, ашық алаң, тұрғын үй, ауыл шаруашылығы, коммерциялық, немесе өндірістік), осы әрекеттерді жүзеге асыруға болатын тығыздық (төмен тығыздықтан) тұрғын үй сияқты жоғары тығыздыққа дейін жалғыз отбасылық үйлер көп қабатты тұрғын үйлер ), ғимараттардың биіктігі, ғарыш құрылымдарының көлемі, ғимараттың лот бойынша орналасуы (сәтсіздіктер ), лот бойынша кеңістік түрлерінің пропорциясы (мысалы, қанша абаттандырылған кеңістік және қанша төселген кеңістік), және қанша көлік тұрағы қамтамасыз етілуі керек. Кейбір коммерциялық аймақтар белгілі бір дүкендерде қандай өнім түрлерін сата алатындығын көрсетеді.[26] Жоспарлаудың жекелеген жүйелері аймақтық жүйені өздерінің нормативтік режимдеріне қалай қосатыны туралы мәліметтер әр түрлі болады, дегенмен әрқашан ниет ұқсас.

Зоналық жүйелердің көпшілігінде беру тәртібі бар дисперсиялар (аймақтарға бөлу ережелерінен ерекшеліктер), әдетте, белгілі бір табиғатына байланысты кейбір қиындықтарға байланысты мүлік сұрақта. Егер дисперсияға кепілдік берілмесе, онда бұл айыптауды тудыруы мүмкін нүктелік аймақтарға бөлу пайда болу. Мемлекеттік аймақтарға бөлуге мүмкіндік беретін заңдардың көпшілігі жергілікті аймақтарға бөлу органдарының кез-келген нүктелік аймақтарға бөлуге тыйым салады, өйткені бұл аймақтарды бөлу схемасының мақсатын бұзады.[27]

Аймақтық кодтар юрисдикцияға байланысты әр түрлі болады. Бір мысал, тұрғын аймақтар R1 ретінде кодталуы мүмкін жалғыз отбасылық үйлер, R2 үшін екі отбасылық үйлер, және R3 үшін көп отбасылық үйлер. Тағы бір мысал ретінде, R60 бір отбасылық үйге ең аз дегенде 60,000 шаршы футты (1,4 акр немесе 0,5 гектар) құрауы мүмкін, ал R30 тек оның жартысын ғана қажет етуі мүмкін.

Жетілген аймақтарға бөлу тәжірибелері

Құқықтық мәселелер

Жергілікті өзін-өзі басқару органдарының полицияның жердің пайдаланылуын бақылау бойынша өкілеттіктерін бекіту мүмкіндігінің бірнеше шектеулері бар. Біріншіден, конституциялық шектеулерге сөз бостандығы (Бірінші түзету), меншікті әділетсіз алу (Бесінші түзету) және тең қорғаныс (он төртінші түзету) жатады. Кейде жергілікті аймақтарға бөлуді шектейтін федералды заңдар да бар. Олардың қатарына 1988 жылғы «Тұрғын үйді өзгерту туралы федералдық заң», 1990 жылғы «Мүгедектер туралы американдықтар туралы» Заң және 2000 жылғы «Діни жерді пайдалану және институттандырылған адамдар туралы» заң жатады.[28]

Сөз бостандығы

Жергілікті өзін-өзі басқару органдары жеке меншікке белгілерді аймақтарға бөлу ережелері арқылы реттейді. Кейде соттар сөйлеу мәнері мен мәнерін емес, сөйлеу мазмұнын реттейтін заңдарды жарамсыз етеді. Бір сот жеке меншікке «сатуға» және «сатуға» тыйым салатын жергілікті қаулыны жарамсыз деп тапты. Басқа сот ересектерге арналған кабельдерге белгілер қоюға тыйым салатын заңды бұзды.[28]

1987 жылдан кейінгі қабылдау

1987 жылдан бастап Америка Құрама Штаттарының Жоғарғы Сотының бірнеше істері жерді пайдалану ережелеріне қарсы деп шешті қабылдау талап етеді өтемақы сәйкес Конституцияға бесінші түзету. Лос-Анджелес округіне қарсы алғашқы ағылшын евангелиялық лютеран шіркеуі уақытша алудың өзі өтемақы талап етуі мүмкін деп шешті. Нолланға қарсы Калифорния жағалау комиссиясы деп шешті құрылысқа рұқсат агенттіктің уәкілетті мақсаттарын айтарлықтай ілгерілете алмайтын жағдайлар, өтемақыны талап етеді. Лукасқа қарсы Оңтүстік Каролина жағалау кеңесі көптеген экологиялық проблемалар өтемақысыз дамудың барлығын жоққа шығару үшін жеткіліксіз деп шешті. Доланға қарсы Тигард қаласы рұқсаттың шарттары ұсынылатын жаңа игерудің әсерімен шамалас пропорционалды болуы керек деп шешті. Палазцоло мен Род-Айлендке қарсы басқарылатын меншік құқығы шағымданушы мүлік иесі меншік құқығын алған сәтте дау тудырмайтын қолданыстағы конституциялық емес заңдармен төмендетілмейді.

Жер иелерінің жеңістері көбіне АҚШ Жоғарғы Сотымен шектелді, дегенмен соған қарамастан, соттың жоғары тұрған беделі.[қылшық сөздер ][дәйексөз қажет ] Жер иесінің пайдасына шешімдердің әрқайсысы нақты істің фактілеріне негізделеді, осылайша жер иелерінің пайдасына шешімдер шығарылады олар жер иелерінің закымынан гөрі аз.[қылшық сөздер ][дәйексөз қажет ] Тіпті АҚШ Жоғарғы сотының үрдісі[дәйексөз қажет ] 2002 жылғы қаулысымен Tahoe-Sierra Conservation Council, Inc., Тахо аймақтық жоспарлау агенттігіне қарсы. Әділет Сандра Дэй О'Коннор, бұрын кім болған[көрсетіңіз ] 5-4 көпшілік дауыспен жер иесінің пайдасына шешті, екі жаққа ауысып кетті[көрсетіңіз ] судың сапасына қатысты болжам бойынша үкіметтің өз шешімі болмағандықтан дамуды 20 жылдан астам уақытқа созған үкіметке қолдау көрсету Тахо көлі.

Бірдей қорғаныс

Заңдар біркелкі қолданылмаған (бұза отырып) кейбір басқа АҚШ жағдайларында аймақтарды бөлудің нақты заңдары жойылды тең қорғаныс ) немесе бұзылды деп саналды еркін сөйлеу. Ішінде Атланта қала маңы Розуэлл, Грузия, an жарлық тыйым салу билбордтар сотта осындай негіздермен бұзылды. Муниципалитеттің қол қою туралы қаулысы нормативтік құқықтық актілерге қатысты бейтарап болуы керек деп саналды белгілері. Қаласы Розуэлл, Грузия қазір белгілердің мазмұнын түсіндіру емес, өлшемдік және эстетикалық кодтарға негізделген белгілерді реттейтін белгілер туралы жарлық шығарды (яғни түстерді қолдану, әріптер және т.б.).

Діни жаттығулар

Басқа жағдайларда, діни институттар аймақтық заңдарды бұлтартпауға сілтеме жасай отырып, айналып өтуге тырысты Дін бостандығын қалпына келтіру туралы заң 1993 ж. (RFRA). Жоғарғы Сот ақырында дәл осындай жағдайда РФРА-ны жойды, Берн қаласы мен Флореске қарсы 521 АҚШ 507 (1997). Конгресс қабылдады Діни жерді пайдалану және ұйымдасқан адамдар туралы заң (RLUIPA) 2000 жылы, дегенмен, РФРА конституциялық тұрғыдан қарсылық туғызатын мәселелерді түзету мақсатында.[29]

2005 жылғы жағдайда Кескішке қарсы Уилкинсонға, Америка Құрама Штаттарының Жоғарғы соты RLUIPA-ны институттандырылған адамдарға қатысты конституциялық деп санады, бірақ RLUIPA-ның конституциялылығы туралы шешім қабылдаған жоқ, өйткені бұл жерді діни мақсатта пайдалануға қатысты.

Түрлері

Қалалық жоспарлау теориясының өзгеруіне, заңды шектеулердің өзгеруіне және саяси басымдықтардың өзгеруіне байланысты аймақтарға бөлу кодекстері бірнеше жылдар бойы дамыды.[30] Аймақты аймақтарға бөлудің әртүрлі тәсілдерін төрт үлкен санатқа бөлуге болады: Евклидтік, Өнімділік, Ынталандыру және Формаға негізделген.

Евклид

Дәстүрлі

Евклид қаласында (Огайо штатында) қабылданған аудандастыру коды түріне байланысты ауклидтік аймақтық кодтар АҚШ-та ең кең таралған,[дәйексөз қажет ] шағын қалалар мен ірі қалаларда кеңінен қолданылады.

Стандартты евклид

Евклидті аудандастыру «құрылыс материалы» аудандастыру деп аталады, жерді пайдалануды белгілі бір географиялық аудандарға бөлу және ауданның әр түрі шегінде лоттар бойынша жүргізуге рұқсат етілетін игеру белсенділігі шамасына қатысты өлшемдік стандарттар. Евклидті аудандастыруда жер пайдаланудың аудандарының типтік типтері: тұрғын (бір отбасылық), тұрғын (көп отбасылық), коммерциялық және өндірістік. Әдетте әр ауданның аумағында пайдаланудың басқа түрлерін болдырмау үшін қатты тағайындалады (тұрғын аудандар, әдетте, коммерциялық немесе өндірістік мақсатта пайдалануға тыйым салады). Бастапқы пайдалану қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін кейбір «аксессуарлар» немесе «шартты» қолдануға рұқсат етілуі мүмкін. Өлшемдік стандарттар әрбір аудандастырылған аудандардағы лоттар бойынша салынған кез-келген құрылымдарға қолданылады және әдетте олар сәтсіздіктер, биіктік шектері, лоттардың ең аз өлшемдері, лотты жабу шектері және ғимараттың басқа қабаттарындағы шектеулер түрінде болады.

Евклидтік аудандастыруды көптеген муниципалитеттер жүзеге асырудың қарапайымдылығына (нақты, нұсқамалық ережелердің бір жиынтығы), бұрыннан қалыптасқан құқықтық прецеденттің және жоспарлаушылар мен дизайн мамандарына таныс болғандықтан қолданады. Евклидті аудандастыру икемді болмағаны үшін сынға алынды. Пайдалануды бөлу ықпал етеді қалалық кеңейту, ашық кеңістіктің жоғалуы, ауыр инфрақұрылымдық шығындар және автомобиль тәуелділігі.[дәйексөз қажет ]

Евклид II

Евклидті II аудандастыру дәстүрлі евклидтік аудандастыру классификациясын қолданады (өндірістік, коммерциялық, көп отбасылық, тұрғын үй және т.б.), бірақ оларды иерархиялық тәртіпте бір аудандастыру класын екіншісінің шеңберінде «ұялау» орналастырады, ол жоспарланған бірлік дамуының тұжырымдамасына ұқсас (PUD) араласады қолданады, бірақ қазір барлық аудандастыру аудандары үшін.[дәйексөз қажет ]

Мысалы, көп жанұяға «жоғары ретті» көп отбасылық аудандастыруға ғана емес, сонымен қатар жоғары тәртіптегі коммерциялық және өндірістік аудандастыруға да рұқсат беріледі. Жер құндылықтарын қорғау аймақтарға бөлу аудандарын қалалық қоғамда (көршілестік, қауымдастық, муниципалитет және аймақ) орналасуына қарай деңгейге бөлу арқылы сақталады. Евклидтік II аудандастыру өзінің матрицасында көлік және коммуналдық қызметтерді жаңа аудандастыру аудандары ретінде қосады, аймақтарға бөлуді үш категорияға бөледі: мемлекеттік, жартылай мемлекеттік және жеке. Сонымен қатар, барлық Евклидтік II аймақтарға бөлуге рұқсат етілген іс-шаралар мен анықтамалар мемлекеттің құрылыс кодексіне, Муникодқа және Солтүстік Американың өнеркәсіптік жіктеу жүйесіне (NAICS ) мемлекеттік біртектілікті қамтамасыз ету. Евклидті II аудандастыру аралас пайдалану ұғымдарын тәрбиелейді, жаңа урбанизм және «ең жақсы және тиімді пайдалану» және барлық аймақтық жіктелімдерді бірыңғай және бірыңғай іс-шаралар жиынтығына жеңілдетеді. Көптеген қолданыстағы аудандастыру жүйелеу жүйелерінен Евклид II аудандастыру жүйесіне өту оңай.[дәйексөз қажет ]

Ақылды аймақтарға бөлу

Ақылды аудандастыру (немесе ақылды кодтау) - эвклидті аудандастыруға балама. Ақылды аймақтарға бөлудің бірнеше түрлі әдістері бар. Қалқымалы аймақтар, кластерлік аймақтарға бөлу және бірлікті жоспарлау (PUD) әдеттегі Евклид коды болған жағдайда да мүмкін немесе әдеттегі код толығымен ақылды кодпен ауыстырылуы мүмкін, өйткені Майами қаласы ұсынып отыр. Кодтардың жазылуына байланысты әдеттегі қолдануды бөлу немесе қоршаған ортаға қатысты дәстүрлі көршілес дамуды жүзеге асыру үшін келесі үш әдісті қолдануға болады.

Евклидті аудандастыруды елеулі реформалау үшін, мысалы, көршілікті дамытудың дәстүрлі қаулылары формаға негізделген кодтар немесе SmartCode әдетте қажет.

Қалқымалы аймақтар аймақтың сипаттамалары мен оны құруға қойылатын талаптарды сипаттайтын жарлықты қамтиды, бірақ тақта белгілі бір аймақта осы аймақтың түрін жүзеге асыруға мүмкіндік беретін жағдай болғанын анықтағанға дейін оның орны белгіленусіз қалады. Қалқымалы аймақтың критерийлері орындалған кезде өзгермелі аймақ «жүзуді» тоқтатады және аймақтық түзетумен қабылданады. Кейбір штаттар мұндай аймақтарға бөлуге рұқсат береді, мысалы, Нью-Йорк және Мэриленд, ал сияқты штаттар Пенсильвания емес, мысалы ретінде нүктелік аймақтарға бөлу.[27] Бас жоспар өзгермелі болу үшін қалқымалы аймақ қалқымалы аймақтарға рұқсат беруі керек немесе кем дегенде олар бас жоспарға қайшы келмеуі керек. Әрі қарай, олар үшін ұсынылған критерийлер мен стандарттар адекватты болуы керек және қабылданған әрекет ерікті немесе негізсіз болмауы керек. Әдетте, өзгермелі аймақ оңай қабылданады және егер ол жүзеге асырылатын аудандастырылған аймақтан айтарлықтай өзгеше болмаса, заңды қиындықтардан иммунитетке ие.

Кластерлік аудандастыру тұрғын үйлерді әдеттегіден гөрі тығыз топтастыруға мүмкіндік береді, осылайша едәуір жер аумағы ашық кеңістікке қалдырылады.

Жоспарлы бірлікті дамыту кластерлік аудандастыру болып табылады, бірақ оған мүмкіндік береді аралас пайдалану. Олар қала ішіндегі дәстүрлі ортаны үйлестіру үшін кейбір коммерциялық және жеңіл өнеркәсіптік қолдануды қамтиды, бірақ қала маңындағы ауқымда. Кейбіреулер, алайда, мұндай жоспарланған блоктың дамуы a болуы мүмкін деп тұжырымдады Жалған мемлекеттің аймақтарға бөлу туралы заңында тыйым салынған коммерциялық және өндірістік мақсаттағы пайдалану мақсаттары үшін;[дәйексөз қажет ] кейбір соттар мұндай «алаяқтықты» полицияның билігін «ерікті және ерсі қиянат» деп санады.[дәйексөз қажет ]

Өнімділік

«Эффектке негізделген жоспарлау» деп те аталады, өнімді аудандастыру муниципалитеттің кез-келген аймағында ұсынылатын даму жобаларына шолу параметрлерін белгілеу үшін нәтижеге негізделген немесе мақсатқа бағытталған критерийлерді қолданады. Өнімділікті аймақтарға бөлу көбінесе «баллға негізделген» жүйені қолданады, сол арқылы жылжымайтын мүлік салушы белгіленген сәйкестендірудің «мәзірінен» сәйкестік нұсқаларын таңдау арқылы аймақтарды бөлудің белгіленген мақсаттарына жету үшін несие бере алады (кейбір мысалдарға: қоршаған ортаға әсерді азайту, тұрмыстық жағдайларды қамтамасыз ету, арзан тұрғын үй салу) бірліктер және т.б.). Қарау процесінің шеңберінде қосымша дискрециялық критерийлер де белгіленуі мүмкін.

Өнімділікті аймақтарға бөлудің тартымдылығы оның жоғары икемділігінде, ұтымдылығында, ашықтығында және есеп беруінде.[31] Өнімділікті аймақтарға бөлу эвклидтік тәсілдің ерікті сипатына жол бермейді және нарықтық принциптер мен жеке меншік құқығын қоршаған ортаны қорғаумен жақсы үйлеседі. Алайда, өнімді аудандастыруды жүзеге асыру өте қиын болуы мүмкін және қадағалаушы орган тарапынан жоғары деңгейдегі қалау белсенділігі қажет болуы мүмкін. Осы себепті өнімділікті аймақтарға бөлу АҚШ-та кеңінен қолданылмаған және әдетте кеңейтілген нұсқаулық кодындағы нақты санаттармен шектеледі.

Жаңа Зеландия жоспарлау жүйесі тиімділікке негізделген аймақтарға бөлуге негізделген Ресурстарды басқару туралы 1991 ж.

Ынталандыру

Алғаш рет Чикагода және Нью-Йоркте енгізілген ынталандыру аудандастыру белгіленген қала құрылысы мақсаттарына сәйкес дамуды ынталандыру үшін сыйақыға негізделген жүйені қамтамасыз етуге арналған.[32] Әдетте, дамуға қойылатын шектеулердің базалық деңгейі белгіленеді және әзірлеушілердің өз қалауы бойынша қабылдауы немесе қабылдамауы үшін ынталандыру критерийлерінің кең тізімі белгіленеді. Ынталандыру критерийлеріне байланысты сыйақы шкаласы әзірлеушілерге өз жобаларына қажетті даму критерийлерін қосуға талпындырады. Жалпы мысалдарға мыналар жатады:қабат-аудан-қатынас ) үшін бонустар қол жетімді баспана коммуналдық қызметтерді сайтқа қосу үшін жергілікті және биіктік шектерінде бонустар ұсынылған. Соңғы 20 жыл ішінде ынталандыру аудандастыру бүкіл АҚШ-та кең таралды.

Ынталандырушы аудандастыру жоғары икемділікке мүмкіндік береді, бірақ оны басқару күрделі болуы мүмкін. Ұсынылған әзірлеу ынталандыру критерийлерін қаншалықты көп пайдаланған сайын, оны дискрециялық негізде неғұрлым мұқият қарау керек. Жоспарлаудың басымдылықтарына жақсы қызмет ету үшін ынталандыру құрылымын алғашқы құру қиын да болуы мүмкін және көбінесе дамытушыларға берілген шамалар мен құндылықтар арасындағы тепе-теңдікті сақтау үшін кеңейтілген қайта қарауды қажет етеді.

Формаға негізделген

Негізгі мақала: Формаға негізделген код

Формаға негізделген аудандастыру жоспарланған және ықтимал дискрециялық критерийлерге сәйкес даму алаңдарына қолданылатын ережелерге сүйенеді. Әдетте, бұл критерийлер лоттың көлеміне, орналасқан жеріне, жақындығына және сайт пен пайдаланудың басқа сипаттамаларына байланысты болады. Мысалы, көбінесе қала маңындағы жалғыз отбасылық тұрғын аудандарда кеңселер, бөлшек сауда, тіпті жеңіл өнеркәсіп сияқты пайдалануға, егер олар басқа даму деңгейіне сәйкес келсе (кері кету, ғимарат өлшемі, партияның жабылуы, биіктігі және басқа факторлар) рұқсат етілуі мүмкін. ауданда.

Формаға негізделген кодтар құрылыста евклидтік кодтарға қарағанда едәуір икемділік ұсынады, бірақ олар салыстырмалы түрде жаңа болғандықтан, жасау қиынға соғуы мүмкін. АҚШ-та формаға негізделген кодекстер әлі кеңінен қабылданған жоқ. Пішінге негізделген кодтарда тиісті иллюстрациялар мен сызбалар болмаса, оларды түсіндіру қиын деп сынға ұшырады.

Жақында қабылданған кодекстің формалық дизайн ерекшеліктерімен бір мысалы - Жерді дамыту кодексі[33] қабылдаған Луисвилл, Кентукки 2003 жылы. Бұл аймақтық код Луисвилл метрополитеніне арналған «формалық аудандарды» жасайды. Әрбір аудан ауданның табиғаты жағынан қаланың кейбір аудандары көбірек қала маңында екенін, ал басқалары қалалық екенін мойындауға ниетті. Құрылыстағы сәтсіздіктер, биіктіктер және дизайн ерекшеліктері форма ауданына байланысты әр түрлі болады. Мысал ретінде, «дәстүрлі көршілік» ауданында максималды сәтсіздік жылжымайтын мүлік сызығынан 15 фут (4,6 м) қашықтықта болуы мүмкін, ал қала маңындағы «көршілес» жерде шегініс болмауы мүмкін.

Даллас, Техас штатында қазіргі уақытта қалау бойынша қосымша формальды жарлық әзірленуде.[34] Пішінге негізделген кодтар тұжырымдамасы салыстырмалы түрде жаңа болғандықтан, аймақтарға бөлудің бұл түрін енгізу қиынырақ болуы мүмкін.

Формаға негізделген немесе «формаға интеграцияланған» аудандастырудың бір нұсқасы базалық ауданды қабаттастыру әдісін немесе «құрама» аудандастыруды қолданады. Бұл әдіс Евклид шеңберіне негізделген және үш аудандық компонентті - пайдалану компонентін, сайт компонентін және архитектуралық компонентті қамтиды.

Қолдану компоненті табиғаты бойынша эвклидті аудандастырудың аудандарына ұқсас. Пішін стандарттарына баса назар аудара отырып, пайдалану компоненттері әдетте неғұрлым кең және ауқымы жағынан кеңірек болады. Учаскенің құрамдас бөліктері ғимараттар мен автотұрақтар, аксессуарлық құрылымдар, жүретін коммерциялық жолақтар, көгалдандыру, ашық ауада сақтау және көрсету, көлік құралдарын жанармаймен қамтамасыз ету және жуу, үстіңгі коммерциялық қызмет көрсету есіктері сияқты өлшемдер мен масштабтың масштабы сияқты аз қарқындылықтан жоғары қарқындылыққа дейінгі әр түрлі жағдайларды анықтайды. және т.б. Сәулет компоненттері сәулет элементтері мен материалдарын қарастырады.

Бұл аудандастыру әдісі стандартты эвклидтік аудандастыруға қарағанда икемді және контекстке қарай бейімделеді, ал басқа формалық кодтарға қарағанда түсіндіру оңайырақ.

Аймақтарды бөлу ережелеріне түзетулер

Аймақтарды бөлу ережелеріне енгізілген өзгертулер сот талқылауынан өтуі мүмкін, егер мұндай түзетулерге наразылық білдірілсе ультра вирустар немесе конституциялық емес.

Соттың бақылауынан аман-есен өтіп кете алатынын анықтайтын түзетуге қолданылатын стандарт аймақтарға бөлу туралы қаулыны қайта қарау сияқты: шектеу ерікті болып табылады ма немесе ол мемлекеттің полиция билігін жүзеге асырумен ақылға қонымды қатынас жасайды ма.

Егер мақсатты аудандағы тұрғындар түзетуге шағымданса, олардың соттағы аргументтері оларға аудандастырылған ауданды сол күйінде ұстауға ешқандай құқық бермейді.[35] Алайда, олар түзету қабылдауға тең келетін қиын стандартты дәлелдеуі керек емес.[35] Егер көпшілікке қайта бөлу үшін пайда тұрғындарға әсер ететін қиындықтармен салыстырғанда аз болса, онда түзету егер ол тұрғындарға жеңілдік болса, енгізілуі мүмкін.[35]

Егер аймақтарды бөлу жөніндегі жергілікті орган аймақтық түзетуден өтсе, онда нүктелік аймақтарға бөлу егер қайта бағыттау басымдыққа ие болса және ақылға қонымды емес болса, шағымдар туындауы мүмкін.

Шектеулер мен сындар

Жерді аймақтарға бөлу - бұл белгілі бір әлеуметтік ауруларды емдеу құралы және үлкен концепциясының бөлігі әлеуметтік инженерия.[дәйексөз қажет ] Аймақты аймақтарға бөлу туралы, әсіресе оны қолдаушылар арасында сын бар шектеулі үкімет немесе Laissez-faire саяси перспективалар. Аймақтарды бөлудің қауіптілігі, меншік иелеріне қарсы мәжбүрлеу күші ретінде егжей-тегжейлі сипатталған Ричард Ротштейн кітабы Заңның түсі (2017). Үкіметтік аудандастыру нәсілшілдікті 20-шы ғасырдың басынан бастап соңғы онжылдықтарға дейін Солтүстік пен Оңтүстікте күшпен бөлу арқылы алға жылжыту құралы ретінде айтарлықтай қолданылды.[36][бет қажет ]

Айналдыру

Әдетте, қауымдастықтағы бар дамуға жаңа аймақтық заңдар әсер етпейді, өйткені ол «атасы «немесе заңды түрде сәйкес келмейді сияқты сәйкес емес пайдалану, демек, алдыңғы даму сәйкестіктен босатылады. Демек, аймақтарды бөлу тек өсіп келе жатқан қоғамдастықтың жаңа дамуына әсер етуі мүмкін. Сонымен қатар, егер игерілмеген жер игеруге мүмкіндік беру үшін аудандастырылған болса, онда бұл жер салыстырмалы түрде қымбаттап, құрылыс салушылар сол жердің аумағын өзгертуге ұмтылу үшін игеруге аудандастырылмаған жерді іздеуге мәжбүр етеді. Әдетте қауымдастықтар игеруші қайта жоспарлауды сұрамайынша және қолайлы жоспар ұсынғанша, игерілмеген жерді аймақтарға бөлмей әрекет етеді. Осы тәжірибе бойынша даму біртіндеп және келісілмеген болып көрінеді. Қауымдастықтар мемлекет дамуының уақытына жаңа көшелер, кәріздер мен инженерлік желілерге кететін шығындарға әсер етуге тырысады. Федералдық ұсыныстарға қарама-қайшы, оны құлдырататын мемлекетаралық даму автомобиль жолдары жоспарланған қоғамдастықтың өсуімен байланысты емес мақсаттар үшін, айырбастау маңындағы салыстырмалы түрде арзан жерді игеруге асығыстық тудырады. Мүлік салығы сияқты жолын кесу шаралары 13. Калифорниядағы ұсыныс көптеген қауымдастықтарды жаулап алуға апарды сату салығы олардың кешенді жоспарларын ескермеу үшін түсімдер және бөлшек сауда орындары үшін игерілмеген жерлерді қайта құру.

Колорадо штатында жергілікті өзін-өзі басқару аймақтарды бөлу және жерді реттеу туралы басқа заңдарды орындамауға ерікті. Мұны таңдамалы мәжбүрлеу деп атайды. Steamboat Springs, Колорадо - бұл заңсыз ғимараттармен және заңсыз құрылыстармен орналасудың мысалы.[37][38]

Әлеуметтік

Кейінгі уақытта аудандастыруды қала жоспарлаушылар мен ғалымдар сынға алды (ең бастысы Джейн Джейкобс ) жаңа әлеуметтік аурулардың көзі ретінде, соның ішінде қалалық кеңейту, the separation of homes from employment, and the rise of "автомобиль мәдениеті." Some communities have begun to encourage development of denser, homogenized, mixed-use neighborhoods that promote walking and cycling to jobs and shopping. Nonetheless, a single-family home and car are major parts of the "Американдық арман « үшін nuclear families, and zoning laws often reflect this: in some cities, houses that do not have an attached гараж are deemed "күйдірілген " and are subject to қайта құру. Movements that disapprove of zoning, such as Жаңа урбанизм және Ақылды өсу, generally try to reconcile these competing demands. New Urbanists in particular try through creative urban design solutions that hark back to 1920s and 1930s practices. Late in the twentieth century, New Urbanists have also come under attack for encouraging sprawl and for the highly prescriptive nature of their model code proposals.

Ерекшелік

Zoning has long been criticized as a tool of racial and socio-economic exclusion and segregation, primarily through minimum lot-size requirements and land-use segregation (sometimes referred to as "экологиялық нәсілшілдік "). Early zoning codes often were explicitly racist. June Manning Thomas provides a survey of the literature concerned with this particular critique of zoning.[39]

Exclusionary practices remain common among suburbs wishing to keep out those deemed socioeconomically or ethnically undesirable: for example, representatives of the city of Баррингтон-Хиллз, Иллинойс once told editors of the Real Estate section of the Chicago Tribune that the city's 5-acre (20,000 m2) minimum lot size helped to "keep out the riff-raff."

Нәсілдік

Since 1910 in Baltimore,[40] numerous U.S. States created racial zoning laws (қызару ); however such laws were ruled out in 1917 when the U.S. Supreme Court ruled that such laws interfered with the property rights of owners (Буканен және Уорли ).[41] There were repeated attempts by various states, municipalities, and individuals since then to create zoning and housing laws based on race, however, such laws eventually were overturned by the courts. The legality of all discrimination in housing, by public or private entities, was ended by the Fair Housing Act (Title VIII of the Civil Rights Act of 1968).[42]

Despite such rulings, many claim that zoning laws are still used for the purpose of racial segregation.[43]

Тұрғын үйге қол жетімділік

Zoning also has been implicated as a primary driving factor in the rapidly accelerating lack of affordable housing in urban areas.[44] One mechanism for this is zoning by many suburban and қала маңындағы communities for very large minimum residential lot and building sizes in order to preserve home values by limiting the total supply of housing, which thereby excludes poorer people. This shifts the market toward more expensive homes than ordinarily might be built. According to the Manhattan Institute, as much as half of the price paid for housing in some jurisdictions is directly attributable to the hidden costs of restrictive zoning regulation.

For example, the entire town of Лос-Алтос-Хиллз, Калифорния (with the exception of the local community college and a religious convent), is zoned for residential use with a minimum lot size of one acre (4,000 m²) and a limit to only one primary dwelling per lot. All these restrictions were upheld as constitutional by federal and state courts in the early 1970s.[45][46] The town traditionally attempted to comply with state affordable housing requirements by counting secondary dwellings (that is, apartments over garages and guest houses) as affordable housing, and since 1989 also has allowed residents to build so-called "granny units".[47]

1969 ж Массачусетс қабылданды Массачусетс туралы кешенді рұқсат беру актісі: 40В тарау, originally referred to as the anti-snob zoning law. Under this statute, in municipalities with less than 10% affordable housing, a developer of affordable housing may seek waiver of local zoning and other requirements from the local zoning board of appeals, with review available from the state Housing Appeals Committee[48] if the waiver is denied. Similar laws are in place in other parts of the United States (e.g., Rhode Island, Connecticut, and Illinois), although their effectiveness is disputed.

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ а б Борсық, Эмили; Bui, Quoctrung (2019-06-18). "Cities Start to Question an American Ideal: A House With a Yard on Every Lot". The New York Times. ISSN  0362-4331. Алынған 2020-08-03.
  2. ^ Dougherty, Conor, Golden gates : fighting for housing in America, ISBN  978-0-593-16532-4, OCLC  1161988433, алынды 2020-08-03
  3. ^ Einstein, Katherine Levine. Neighborhood defenders : participatory politics and America's housing crisis. ISBN  978-1-108-76949-5. OCLC  1135562802.
  4. ^ Trounstine, Jessica (2020). "The Geography of Inequality: How Land Use Regulation Produces Segregation". Американдық саяси ғылымдарға шолу. 114 (2): 443–455. дои:10.1017/S0003055419000844. ISSN  0003-0554.
  5. ^ Trounstine, Jessica (2018). "Segregation by Design: Local Politics and Inequality in American Cities". Кембридж университетінің баспасы. Алынған 2020-06-16.
  6. ^ Манвилл, Майкл; Monkkonen, Paavo; Lens, Michael (2020-01-02). "It's Time to End Single-Family Zoning". Американдық жоспарлау қауымдастығының журналы. 86 (1): 106–112. дои:10.1080/01944363.2019.1651216. ISSN  0194-4363.
  7. ^ Nall, Clayton; Marble, William (2020-09-29). "Where Self-Interest Trumps Ideology: Liberal Homeowners and Local Opposition to Housing Development". Саясат журналы. дои:10.1086/711717. ISSN  0022-3816.
  8. ^ а б Weiss, Marc A. (1987). The Rise of the Community Builders: The American Real Estate Industry and Urban Land Planning. Нью-Йорк: Колумбия университетінің баспасы. pp. 80–86. ISBN  0-231-06505-1.
  9. ^ а б c Cheryl Caldwell Ferguson (2014). Хайленд саябағы және өзен емендері: Техастағы бақша маңындағы қоғамдастықты жоспарлаудың бастауы. Остин: Texas University University Press. 10-13 бет. ISBN  978-0292748361.
  10. ^ а б Erickson, Amanda (24 August 2012). "A Brief History of the Birth of Urban Planning". The Atlantic Cities. Atlantic Media Company. Алынған 20 қараша 2017.
  11. ^ а б c Райс, Роджер Л. (1968). "Residential Segregation by Law, 1910–1917". Оңтүстік тарих журналы. 34 (2): 179–199. дои:10.2307/2204656. JSTOR  2204656.
  12. ^ а б Ротштейн, Ричард (2017). Заңның түсі: біздің үкіметтің Американы қалай бөліп тастағанының ұмытылған тарихы. New York: Liveright Publishing Company. 44-48 бет. ISBN  9781631492853.
  13. ^ "City Planning History". NYC қала құрылысы бөлімі. Алынған 19 қараша, 2017.
  14. ^ Dunlop, David W. (25 July 2016). "Zoning Arrived 100 Years Ago. It Changed New York City Forever". New York Times. Алынған 19 қараша 2017.
  15. ^ Ferriss, Hugh (1986). The Metropolis of Tomorrow. Reprint of 1929 edition. Нью-Йорк: Принстон сәулет баспасы. ISBN  0-910413-11-8. With essay by Carol Willis.
  16. ^ а б Ruth Knack; Stuart Meck; Israel Stollman (February 1996). "The Real Story Behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920 s" (PDF). Land Use Law & Zoning Digest. Алынған 19 қараша, 2017.Republished by the American Planning Association.
  17. ^ "Village of Euclid v. Ambler Realty Co". Case Briefs. Case Briefs LLC. Алынған 19 қараша 2017.
  18. ^ "HOGG, WILL". Онлайн режиміндегі Texas анықтамалығы. Техас штатының тарихи қауымдастығы. Жоқ немесе бос | url = (Көмектесіңдер)
  19. ^ Hudson, Kris (November 18, 2007). "Lack of zoning laws a challenge in Houston". Wall Street Journal. Алынған 25 сәуір, 2018. Republished by chicagotribune.com.
  20. ^ "Zoning Without Zoning".
  21. ^ а б "Land Use Regulation and Residential Segregation: Does Zoning Matter?" Christopher Berry, American Law and Economics Review V3 N2 2001 (251-274)
  22. ^ "Home From Nowhere" James Howard Kunstler, The Atlantic Monthly; Қыркүйек 1996
  23. ^ Coy, Peter (October 1, 2007). "How Houston gets along without zoning". Архивтелген түпнұсқа 2008-10-04.
  24. ^ "Houston Development and Regulations".
  25. ^ Lewyn, Michael (2005). "How Overregulation Creates Sprawl (Even in a City Without Zoning)". Wayne Law Journal. 50 (1171): 1172–1214. SSRN  837244.
  26. ^ Hernandez v. City of Hanford, 41 Cal. 4th 279 (2007) (upholding constitutionality of zoning ordinance regulating which types of stores in which zones may sell furniture in the city of Ханфорд, Калифорния ).
  27. ^ а б Эвес
  28. ^ а б Tancredi, Dawn M. (August 15, 2014). "Strike, You're Out! How Zoning Codes Are Being Invalidated". Заң 360. Алынған 20 қараша, 2017.
  29. ^ "The Religious Land Use and Institutionalized Persons Act of 2000" (PDF). ACLU National Prison Project. Алынған 20 қараша 2017.
  30. ^ Холм, Ивар (2006). Сәулет және өнеркәсіптік дизайндағы идеялар мен нанымдар: көзқарастар, бағдарлар мен негіздемелер қоршаған ортаны қалай қалыптастырады. Осло сәулет және дизайн мектебі. ISBN  82-547-0174-1.
  31. ^ АҚШ-тағы қалалық дауылды суды басқару. 17 ақпан 2009. дои:10.17226/12465. ISBN  978-0-309-12539-0.
  32. ^ "Welcome webvest.info - Hostmonster.com". www.webvest.info.
  33. ^ "Land Development Code". LouisvilleKy.gov.
  34. ^ «Мұрағатталған көшірме». Архивтелген түпнұсқа 2008 жылғы 21 маусымда. Алынған 20 маусым, 2008.CS1 maint: тақырып ретінде мұрағатталған көшірме (сілтеме)
  35. ^ а б c Дугган
  36. ^ Ротштейн, Ричард (2017). Заңның түсі. Тікелей құқық. ISBN  978-1-63149-453-6.
  37. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2000/jul/27/case_against_council/
  38. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2008/jun/17/fire_death_questions_linger/
  39. ^ June Manning Thomas (December 15, 1997). "RACE, RACISM, AND RACE RELATIONS: LINKAGE WITH URBAN AND REGIONAL PLANNING LITERATURE" (PDF). Архивтелген түпнұсқа (PDF) 2007 жылы 9 тамызда.
  40. ^ Erickson, Amanda (August 24, 2012). "A Brief History of the Birth of Urban Planning". The Atlantic Cities. Atlantic Media Company. Алынған 24 тамыз, 2012.
  41. ^ "Stetson Kennedy Books". Архивтелген түпнұсқа 2007 жылдың 28 қыркүйегінде. Алынған 19 қазан, 2007.
  42. ^ Вашингтон штатының адам құқықтары жөніндегі комиссиясы Мұрағатталды 16 сәуір, 2007 ж Wayback Machine
  43. ^ "Zoning promotes racism and sprawl".
  44. ^ Glaeser, Edward L. and Gyourko, Joseph, The Impact of Zoning on Housing Affordability, 2002 Мұрағатталды 26 қыркүйек, 2007 ж Wayback Machine
  45. ^ Ybarra v. Town of Los Altos Hills, 503 F.2d 250, 254 (9th Cir. 1974).
  46. ^ Town of Los Altos Hills v. Adobe Creek Properties, Inc., 32 Cal.App.3d 488 (1973).
  47. ^ Town of Los Altos Hills, 2002 General Plan, Housing Element, 6.
  48. ^ "Housing Appeals Committee (HAC)". Mass.gov.

Сыртқы сілтемелер