Қайта қаржыландыру - Refinancing

Қайта қаржыландыру барды ауыстыру қарыздық міндеттеме басқа шарттар бойынша басқа қарыз міндеттемесімен. Қайта қаржыландыру шарттары мен шарттары бірнеше экономикалық факторларға негізделген елге, провинцияға немесе штатқа байланысты әр түрлі болуы мүмкін тән тәуекел, болжамды тәуекел, саяси тұрақтылық ұлттың валюталық тұрақтылығы, банктік ережелер, қарыз алушының несиелік қабілеттілік, және несиелік рейтинг ұлттың Көптеген индустриалды елдерде қайта қаржыландырудың кең таралған түрі алғашқы резиденттікке арналған ипотека.

Егер қарыздың орнын толтыру кезінде пайда болса қаржылық қиындық, қайта қаржыландыру деп аталуы мүмкін қарызды қайта құрылымдау.

Несиені (қарызды) әр түрлі себептермен қайта қаржыландыруға болады:

  1. Жақсының артықшылығын пайдалану пайыздық мөлшерлеме (ай сайынғы төлем немесе қысқартылған мерзім)
  2. Басқа қарыздарды (қарыздарды) бір несиеге шоғырландыру үшін (пайыздық мөлшерлеме мен төлемдерге байланысты ықтимал ұзақ / қысқа мерзім)
  3. Ай сайынғы төлем мөлшерін азайту үшін (көбінесе ұзақ мерзімді, пайыздық мөлшерлеме мен төлемдерге байланысты)
  4. Тәуекелді азайту немесе өзгерту үшін (мысалы, ауыспалы ставкадан тұрақты ставкаға ауысу)
  5. Қолма-қол ақшаны босату үшін (көбінесе ұзақ мерзімге, пайыздық мөлшерлеме мен төлемдерге байланысты)

Қайта қаржыландыруды 2, 3 және 5 себептер бойынша, әдетте, қаржылық қиындықтарға тап болған қарыз алушылар ай сайынғы төлемдерін азайту мақсатында, қарыздарын төлеу үшін ұзақ уақыт алатын айыппұлмен алады.

Жеке (корпоративті емес) қаржы жағдайында бірнеше қарыздарды қайта қаржыландыру қарызды басқаруды жеңілдетеді. Сияқты жоғары пайыздық қарыз болса несие картасы қарыз, шоғырландырылған үй ипотекасы, қарыз алушы қарызды ұзақ мерзімге ипотека ставкалары бойынша төлей алады.

Құрама Штаттардағы тұрғын үй ипотекасы үшін қайта қаржыландыруда салықтық артықшылықтар болуы мүмкін, әсіресе егер ол төлемеген болса Балама минималды салық.

Тәуекелдер

Кейбір мерзімді несиелер бар айыппұл баптары ("ережелер «) қарызды ішінара немесе толығымен төлеу, сондай-ақ» жабу «жарналарын мерзімінен бұрын өтеуге байланысты. транзакция үшін төлемдер қайта қаржыландыру туралы. Бұл төлемдер несиені қайта қаржыландыруға кіріспес бұрын есептелуі керек, өйткені олар қайта қаржыландыру нәтижесінде жинақталған барлық қаражатты жоя алады. Айыппұл туралы ережелер төлем мерзімі аяқталғанға дейін төленген несиелерге ғана қатысты. Егер несие мерзімі аяқталғаннан кейін төленсе, бұл қайта қаржыландыру емес, жаңа қаржыландыру болып табылады және жаңа міндеттемелердің барлық шарттары жаңа қаржыландыру қорлары алдыңғы қарызды төлеген кезде тоқтатылады.

Егер қайта қаржыландырылатын несиенің пайыздық мөлшерлемесі бұрынғысымен бірдей болса, бірақ ұзақ мерзімді болса, бұл үлкен пайыздық үлеске әкеледі құны несие мерзімі ішінде, ал қарыз алушының қарызы ұзақ жылдар бойына қалады. Әдетте, қайта қаржыландырылатын несие төмен пайыздық мөлшерлемеге ие болады. Бұл төменгі мөлшерлеме несие бойынша қалған ұзақ, ұзақ мерзімді қосқанда төлемдер төмендейді.

Қарыз алушы қолданыстағы несиемен салыстырғанда жаңа несиенің жалпы құнын есептеуі керек. Несиенің жаңа құнына жабу шығыстары, алдын-ала төлеу бойынша айыппұлдар (егер бар болса) және жаңа несие мерзімі ішінде төленген пайыздар кіреді. Бұл қайта қаржыландырудың қаржылық мағынасы бар-жоғын білу үшін қолданыстағы несие бойынша төленетін қалған пайыздардан төмен болуы керек.

Американдық штаттардан ерекшеленетін кейбір юрисдикцияларда қайта қаржыландырылатын ипотекалық несиелер қарастырылады қарыздық қарыз, демек, қарыз алушы төлемеген жағдайда жауап береді, ал қайта қаржыландырылмаған ипотека рессурстық емес қарыз.

Ұпайлар

Негізгі мақала: Нүкте (ипотека)

Қайта қаржыландыратын несие берушілер алдын-ала төлем ретінде несие жалпы сомасының пайызын талап етеді. Әдетте, бұл сома АҚШ-тағы «ұпайлармен» (немесе «сыйлықақылармен») көрсетіледі. 1 балл = несиенің жалпы сомасынан 1%. Көбірек ұпайлар (яғни алдын-ала төлем), әдетте төмен пайыздық мөлшерлемеге әкеледі. Кейбір несие берушілер несиенің бір бөлігін өздері қаржыландыруды ұсынады, осылайша «теріс ұпайлар» деп аталады (яғни жеңілдіктер).

Түрлері (тек АҚШ несиелері үшін)

Жабу құны жоқ

Қайта қаржыландырудың осы түрімен қарыз алушылар, әдетте, жаңа ипотекалық несие алу үшін алдын-ала төлемдер төлейді. Қаржының бұл түрі несие ұсынатын несие беруші анықтаған формула бойынша қарыз алушының қолданыстағы ставкасынан төмен болған жағдайда тиімді болуы мүмкін. Бағалау төлемін несие беруші немесе брокер төлей алмайды, сондықтан бұл әрқашан сіздің есепшотыңыздың түбіндегі есеп айырысудың жалпы сомасында көрінеді. GFE.

Бұл құлдырап бара жатқан нарықта тамаша таңдау болуы мүмкін немесе сіз несиені қайта қаржыландыруға немесе төлеуге дейін жабу құнын өтеу үшін жеткілікті уақыт ұстайтындығыңызға сенімді болмасаңыз. Мысалы, сіз үйіңізді үш жылда сатуды жоспарлап отырсыз, бірақ жабу құнын өтеу үшін бес жыл қажет болады. Бұл сізге қайта қаржыландыруды қарастыруға кедергі келтіруі мүмкін, бірақ егер сіз нөлдік жабу құны опциясын қолдансаңыз, онда сіз ақшаңызды жоғалту қаупінсіз пайыздық мөлшерлемені төмендете аласыз.

Бұл жағдайда брокер несие алады немесе ол қалай аталады кірістілік спрэді (YSP). Сыйақы бойынша кірістер - бұл сіздің несиеңіз үшін ипотекалық ұйым алатын ақшалай қаражат. Брокер клиентті және несиені рәсімдеу үшін қажетті құжаттаманы ұсынады, ал несие беруші бұл қызметті көрсеткені үшін өзінің несиелік қызметкерлерінің біріне төлем төлейді. Брокерлік қызметте бірнеше несие мамандары бола алатындықтан, олар кейде несиелер көлемін алып келгені үшін қосымша үстеме ақы ала алады. Әдетте бұл айына жалпы несие түрінде 1 миллионнан астам қаржыландыруға негізделген. Бұл қарыз алушыға айтарлықтай пайда әкелуі мүмкін, әсіресе 2011 жылдың 1 сәуірінен бастап. Федералдық үкімет барлық брокерлер өздері айналысатын несие берушілермен бағаны белгілеуді міндеттейтін жаңа заңдар енгізді. Делдалдар соншалықты көп YSP ала алады, олар сізге тікелей несие берушіге барғаныңызға қарағанда төмен ставканы бере алады және олар сіздің барлық үшінші тарап төлемдерін төлеуге мәжбүр ететін несие берушіге қарағанда сіздің барлық жабылу шығындарыңызды төлей алады. меншікті. Сіз ақы төлеуді төмендетіп, төлемдерді төмендетесіз. Жаңа бастап RESPA сәуірден бастап заң 2011 жылы күшіне енді, брокерлер енді несиеден қанша қаражат алғысы келетінін шеше алмайды. Оның орнына олар сәуір айында келісімшартқа қол қояды, олар YSP-дің белгілі бір пайызын ғана сақтап қаламыз, ал қалған бөлігі қарыз алушылардың жабылу құнына бағытталады.

Шынында ешқандай жабу құны жоқ ипотека, әдетте, несиені бүкіл мерзім бойына сақтайтындығын немесе жабу құнын өтеу үшін ең аз уақытты алатындығын білетін адамдар үшін ең жақсы нұсқа болып табылмайды. Қарыз алушы өзінің жабу шығындарын өз қалтасынан төлеген кезде, олар салған ақшасын жоғалту қаупі жоғары болады. Көп жағдайда қарыз алушы бағалау үшін төлемдер туралы келіссөз жүргізе алмайды немесе үшінші жаққа ақшаны сақтауға беру. Кейде жабу шығындарын несиеге орау кезінде сіз жабылу құнымен төмен ставкамен немесе сәл жоғары ставкамен ақысыз жүрудің мағынасы бар-жоғын оңай анықтай аласыз. Кейбір жағдайларда сіздің төлеміңіз бірдей болады, бұл жағдайда сіз төлемсіз жоғары тарифті таңдағыңыз келеді. Егер есеп айырысу үшін 2,500 доллармен 4,5% төлем ақысыз 4,625% -бен бірдей болса, онда сіз несие мерзімі бойынша сол соманы төлейсіз, бірақ егер сіз жабылу құны бар несиені таңдап, оны аяғына дейін қайта қаржыландырсаңыз Сіздің мерзіміңізде сіз жабылу құнына ақша жұмсағансыз. Сіздің несие сомаңыз 4,625% -бен 2500-ге аз болады және сіздің төлеміңіз бірдей.

Бағалау қажет емес

The Обама әкімшілігі су астындағы үй иелеріне тарихи төмен пайыздық мөлшерлемені пайдалануға көмектесуге бағытталған бірнеше қайта қаржыландыру бағдарламаларын мақұлдады. Бұл бағдарламалардың көпшілігі бағалауды қажет етпейді және несиенің барлық түрлерін қамтиды. 2013 жылы ұсынылған бағдарламаларға:

  1. FHA қайта қаржыландыруды оңтайландыру: Осы қайта қаржыландыру бағдарламасынан пайда табатын ең үлкен топ - 2009 жылдың 31 мамырына дейін бекітілген FHA несиесі бар адамдар. Бұл күнге сәйкес келетіндер үшін FHA PMI ставкалары өте төмен. Қаржыландыруды жетілдіруге арналған бұл Бағдарлама бұдан әрі меншікте тұрмайтын (негізгі резиденциясы ретінде) / үйді инвестициялық мүлік ретінде иеленетін қарыз алушылар үшін қол жетімді.
  2. VA несиені қайта қаржыландыру: Ардагерлер әкімшілігі пайызсыз төмендетуді қалайтын ардагер үй иелері үшін пайыздық мөлшерлемені төмендетуді қайта қаржыландыруды ұсынады. Бұл несиелер сонымен қатар негізгі тұрғын үй ретінде меншікте тұрмайтын, білікті ардагерлерге қол жетімді.
  3. HARP қайта қаржыландыру: 2009 жылы «Үйді қол жетімді қаржыландыру» бағдарламасы (HARP) іске қосылған кезде, ол су астындағы ипотекасы бар үй иелеріне несиелерін қайта төлеуге және ай сайынғы төлемдер мен / немесе пайыздық мөлшерлемеге көмектесуге ұмтылды. Өкінішке орай, бағдарламаның бірінші нұсқасы су ипотекасы бойынша көптеген үй иелеріне үмітпен көмектесе алмады, бұл HARP 2 деп аталған жаңа және жетілдірілген HARP нұсқасын шығаруға әкелді, бұл асқынулармен күресу үшін. HARP 2 бұдан былай несие мәнін 125% деңгейіне қоймайды және кез-келген несие мәніне сәйкес келеді, осылайша су астындағы үйлерді жабады.[1]
  4. USDA үй несиелері: Бағалау қажет емес - қазіргі тұрғылықты жері USDA-да болуы керек және қазіргі уақытта USDA бағдарламасы бойынша сақтандырылған болуы керек. Сондықтан USDA-ға әдеттегі несиеден немесе FHA несиесінен қайта қаржыландыру бұл бағдарлама аясында жұмыс істемейді. Несиелік есеп талап етілмейді - ағымдағы ипотека ұзақ мерзімді болуы керек және барлық өткен 12 айдағы ипотекалық төлемдер уақытында төленуі керек. Бар болғаны. Біз сіздің үй төлемдерін уақытында жасағаныңызды тексереміз. Жұмыспен қамтуды растау қажет - біз сіздің жұмысқа орналасқандығыңызды тексеріп, андеррайтеринг бойынша ұсыныстарды орындау үшін жеткілікті ақша жинауымыз керек ... демек, сіздің үйіңізде төлем жасау үшін сіздің табысыңыз бар екенін дәлелдеуіміз керек. Қолма-қол ақшаны ала алмайсыз - Сіз жасай алатыныңыз - ағымдағы несие балансын қаржыландыру, және жаңа кепілдік жарнасы (USDA PMI), ол 1,5% құрайды.

Қолма-қол ақша етіп беру

Негізгі мақала: Ақшаны қайта қаржыландырыңыз

Қайта қаржыландырудың бұл түрі ай сайынғы төлемді төмендетуге немесе ипотека мерзімін қысқартуға көмектеспеуі мүмкін. Оны үйді абаттандыруға, несиелік карталарға және басқаларға пайдалануға болады қарызды консолидациялау егер қарыз алушы үйдегі меншікті капиталға сәйкес келсе; олар қазіргі ипотека несиесінен үлкен мөлшерде несие бере алады және қолма-қол ақшаны ұстай алмайды.

Қарыз алушының бірінші және екінші ипотекасы бар жағдайларда, бұл несиелерді қайта қаржыландыру процесі ретінде шоғырландыру әдеттегідей. Алайда, тіпті егер қарыз алушы операцияның бір бөлігі ретінде таза «қолма-қол ақшаны» алмаса да, кейбір жағдайларда несие берушілер мұны «12 айлық ережеге» байланысты қолма-қол ақша беру операциясы деп санайды. Бұл ереже екінші ипотекадан кейін 12 ай ішінде пайда болатын кез-келген қайта қаржыландыру (бастапқы сатып алу мәмілесінің бөлігі болмаған) ақшаны қайта қаржыландыру болып саналады.[2]

Сондай-ақ қараңыз

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ «HARP 2.0 ережелері, кімге тиімді». MarketWatch. 2011 жылғы 18 қараша. Алынған 30 мамыр 2015.
  2. ^ «Неліктен бұл ипотеканы қайта қаржыландыру» Cash-Out «болып табылады?». http://www.mtgprofessor.com. Сыртқы сілтеме | веб-сайт = (Көмектесіңдер)

Сыртқы сілтемелер