Меншікті капиталдан айыру - Equity stripping

Меншікті капиталдан айыру, сондай-ақ үлестік скимминг, түрі болып табылады өндіріп алуды құтқару схемасы. Көбінесе формасы болып саналады несие беру, теңгерімді айыру 2000-шы жылдардың басында кең тарала бастады. Капиталды айыру схемасында инвестор жылжымайтын мүлікті үй иесінен сатып алады өндіріп алу және келіседі жалдау үйде жалдаушы ретінде қалуы мүмкін үй иесіне арналған үй. Көбінесе бұл операциялар ақпаратсыз, табысы төмен үй иелерінің артықшылықтарын пайдаланады; мәміленің күрделілігіне байланысты жәбірленушілер көбінесе өздерінің мүлкі мен меншікті капиталын беріп жатқанын білмейді.[дәйексөз қажет ] Бірқатар штаттар әділеттіліктен бас тартудың әділетсіз тәжірибелерімен күресу үшін шаралар қабылдады. Кейбір жағдайларда «тәркілеуді қайта тасымалдау» схемалары пайдалы және этикалық тұрғыдан жүргізілуі мүмкін болса да, тәжірибе бірнеше рет алаяқтық пен қатал немесе шешілмейтін шарттарға сүйенеді.[1]

Мерзімі және анықтамасы

«Меншікті капиталдан айыру» термині кейде несие беру туралы айтылған қайта қаржыландыру үйден тысқары төлемдерді талап ететін тәжірибелер. Тәжірибе көбінесе өндіріп алудан құтқаруды сипаттайды алаяқтық. Көпшілік меншікті капиталдан айыруды жыртқыш несиелеудің түрі деп санамаса да, меншікті капиталдан айыру сол тәжірибенің дәстүрлі формаларымен байланысты. Нашар және күрделі емес үй иелеріне бағытталған субпредиттік несиелер көбінесе өндіріп алуға мәжбүр етеді, ал жәбірленушілер көбіне меншік құқығын айыру алаяқтық жолына түседі.[2] Сонымен қатар, кейбіреулері меншікті капиталды алып тастауды, негізінен, жыртқыш несиелеудің түрі деп санайды, өйткені алаяқтық негізінен қымбат және қауіпті қайта қаржыландыру сияқты жұмыс істейді. Меншікті капиталдан айыру әрдайым дерлік жергілікті агенттер мен инвесторлармен жүзеге асырылады, ал дәстүрлі жыртқыш несиелеу ірі компаниялармен жүзеге асырылады банктер немесе ұлттық компаниялар.[3]

Баламалы қолдану

Мұнда сипатталған алаяқтық қолданулардан басқа, «меншікті капиталдан айыру» термині де активтерді қорғау меншікті капиталдың концепциясы актив болып табылады ауыртпалық, немесе кепілдендірілмеген несие берушілердің инкассация әрекеттерін бұзу үшін шешіп тастау. Мұны жеке тұлғалардың немесе ұйымдардың жоғары қауіпті бизнестегі активтерін қорғау үшін жасауға болады (мысалы. дәрігерлер ) сот ісін жүргізу кезінде меншікті капиталды жоғалтудан.[дәйексөз қажет ]

Алаяқтық элементтері

Тәркілеу

Үй иесі ипотекалық төлемдерден қалып, өндіріп алуды бастайды. Тәркілеу туралы хабарламалар газет беттерінде жарияланады немесе есеп беру қызметтері инвесторлар мен құтқарушыларға таратады. Сондай-ақ, тыйым салынған үй иелері несие берушілермен қайта қаржыландырудың мүмкіндіктері туралы сұрайды.

Өтініш

Құтқарушылар сурет тәркіленген үй иелері үшін байланыс ақпаратын алады және жеке, телефон арқылы немесе байланыс арқылы байланыс орнатады тікелей пошта. Кейбір несие берушілер мен делдалдар, сондай-ақ, комиссияға суретшілерді құтқару үшін жаңа несие ала алмайтын тәркіленген үй иелеріне сілтеме жасайды. Құтқарушы суретшілер тәркіленген үй иесіне «керемет қайта қаржыландыруды» ұсынады және / немесе «үйді тәркілеуден құтқара аламыз» дейді.

Сатып алу

Құтқарушы-суретшілер жабылуды ұйымдастырады (көбінесе мерзімді жеделдету үшін үй иесінің кетуіне дейін біраз уақыт қалдырады). Жабылу кезінде үй иесі титулды құтқарушы суретшіге немесе ұйымдастырылған инвесторға (мүмкін, байқамай) береді. Құтқарушы-суретші немесе ұйымдастырылған инвестор актіні алу үшін өндіріп алуға қарыз сомасын төлейді және үй иесінің қалған меншікті капиталының кез-келген бөлігін алады немесе төлейді. Құтқарушы суретші меншік иесін а түрінде қайтадан үй иесіне қайтарады жалдау немесе а келісім-шарт.

Нәтиже

Үй иелері үйде қалады және жалдау ақысы немесе келісімшарт бойынша төлемдер төлейді (көбінесе олардың бұрынғы ипотекалық төлемдерінен жоғары). Олар сөзсіз артта қалып, меншікті капиталдың аз бөлігімен үйлерінен шығарылады.

Құқықтық қорғау құралдары

Бірқатар штаттар меншікті капиталдан айыру схемаларын болдырмау және / немесе реттеу үшін заң қабылдады. Миннесота 2004 ж. «өндіріп алуды қайта тасымалдау» тәжірибесіне бағытталған кешенді заң қабылдады және Мэриленд 2005 жылы кем дегенде 14 штаттың алғашқысы болып осы операцияларды реттеу үшін Миннесота моделін қабылдады.[4] Бұл штаттардың заңдары тиісті ақпаратты ашуды, шекті төлемдерді және тұтынушының атынан төлем жасау мүмкіндігін талап етеді. Жарғы, сондай-ақ, меншікті алып тастауға байланысты кейбір алдамшы және әділетсіз әрекеттерге тыйым салады.[5]

«Өндіріп алумен айналысатын консультанттардың» қызметін реттейтін басқа заңдар қабылданды Калифорния, Грузия, және Миссури.[6]

Сонымен қатар, мемлекет алаяқтық және әділетсіз және алдамшы сауда практикасы туралы заңдар қолданылуы мүмкін.[5] The Несие туралы заң кейбір операцияларды басқаруы да мүмкін.

Жыртқыш емес құтқару

Белгілі бір жағдайларда өндіріп алудан құтқару қызметі тұтынушыға пайдалы болуы мүмкін. Қайта қаржыландыру нұсқалары біткенде және өндіріп алу процедуралары үйден шығаруға әкеп соқтырған кезде, орташа төлемдермен және толық ашып көрсетумен өндіріп алудан құтқару операциясы заңды және этикалық тұрғыдан рәсімделуі мүмкін.

Тұтынушы меншіктен шығарып алумен және өндіріп алудан кейін өзінің жеке капиталын жоғалтуымен бетпе-бет келуі мүмкін аукцион. Балама ретінде, сот мәжілісінен құтқарушылар үйді өндіріп алудан өзінің жаңа ипотекасымен сатып ала алады. Қалыпты төлем немесе қолданыстағы меншікті капиталдың бір бөлігі үшін бұл бұрынғы үй иесін жалдаушы ретінде үйде ұстай алады, олар несиелерін жөндегенде немесе кірістерін арттырған кезде. Белгілі бір уақыт кезеңінен кейін үй иесі құтқарушыдан мүлікті қайта сатып ала алады.

Егер ауызша және жазбаша түрде толық ашумен, тұтынушының төлеуге қабілетті шарттарымен және орташа жалпы төлемдермен жасалса, өндіріп алудан құтқару қиын жағдайда тұтынушыларға қолайлы болуы мүмкін.

Бұл механизмді отбасы мүшелері немесе достары үйдің жоғалуына жол бермеу мақсатында жиі қолданады. Іс жүзінде инвестор кепілге салынған ипотеканы төлеу және үйге меншік құқығын уақытша алу арқылы кепілге алынған үй иесіне өздерінің жақсы несиелерін «береді».

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ «Жаңа схема үмітсіз үй иелеріне жем болады». The New York Times. 2007 жылғы 3 шілде. Тұрғын үй нарығы құлдырап жатқан кезде, қаржылық жыртқыштар төлемдерінен қалып қалғандарды пайдаланудың тағы бір әдісін табуда. Шакела Мұхаммед үйін сақтау үшін ипотекалық бағдарламаға жазылды. Компания төлемдерді тоқтатты, сондықтан ол өндіріп алудан бас тартты. Схемалар әр түрлі формада жүреді және көбінесе қиын жағдайдағы үй иелеріне ақшаны алдын-ала төлеуге, ай сайынғы жалдау ақысын төлеуге және ұзақ мерзімді перспективада үйлерін сақтап қалуға мүмкіндік береді. Бірақ бұл процедурада басқа біреу актіні қолына алады, үйдің құнына мүмкіндігінше қарыз алады және қолма-қол ақшаны қалтаға басады. Үй иелері әрдайым дерлік үйінен айырылып қалады.
  2. ^ Аллен Фишбейн мен Гарольд Банс, «Субпримерлік нарықтың өсуі және жыртқыштық несиелеу», 277 (HUD Publications 2001)
  3. ^ Стив Триполи және Элизабет Ренуарт, Ұлттық тұтынушылар құқығының орталығы, «Армандардың жабылуы: Американдықтардың үйлерін тәркілеу« құтқару »алаяқтықтары арқылы өршіп тұрған ұрлық (2005), www.consumerlaw.org/news/content/ForeclosureReportFinal.pdf
  4. ^ Қараңыз Мин. Стат. 325N (2004); Мед.Код. Анн., Нақты ұсыныс.7-301 ден 7-321 дейін (2005)
  5. ^ а б Прентис Кокс, «Кепілдікті тәркілеу: өсіп келе жатқан проблемаға қарсы тұрудың құқықтық теориялары мен стратегиялары», Клирингтік орталық ШОЛУ журналы Кедейлік туралы заң және саясат журналы, 607-626, наурыз-сәуір 2006
  6. ^ Кал. Азаматтық. 2945-2945.11 коды; GA. Код Ann 10 = 1 = 393 (b) (20) (A) (2005); Анн. Стат. 407.935-.943 (2005)