Жалгерлік көмек көрсету - Rental Assistance Demonstration

The Жалгерлік көмек көрсету - шоғырландырылған және одан әрі қарай бөлу туралы заңның шеңберінде қабылданған федералдық тұрғын үй бағдарламасы, 2012 ж.,[1] және басқарады АҚШ тұрғын үй және қала құрылысы департаменті (HUD). Жалпы жалға берушіге көмек көрсетудің (немесе RAD) мақсаты - меншіктің өміршеңдігін және ұзақ мерзімділігін қамтамасыз ету үшін федералды көмекпен жалға берілетін тұрғын үй объектілерінің капиталға қанағаттандырылмаған қажеттіліктерін шешуге арналған құралдар жиынтығын ұсыну. қол жетімділік. Бұл сонымен қатар федералдық үкіметтің мүлікке әкімшілік қадағалауын жеңілдетеді. Нақтырақ айтқанда, RAD меншіктің федералды қаржыландыруын бір формадан екінші түрге ауыстыруға рұқсат береді, мұнда бастапқы нысанда жеке капиталды инвестициялауға құрылымдық кедергілер келтіріледі, ал жаңа форма (жобаға негізделген 8 бөлім) несие берушілер мен инвесторларға ғана таныс емес, өйткені 1974 жылы қабылданған, қол жетімді жалға берілетін тұрғын үйді дамыту және қалпына келтіру үшін миллиардтаған жеке инвестицияларды тартты.

RAD төрт заңнамамен өзгертілді:

  • Шоғырландырылған қаражат бөлу туралы заң, 2014 ж[2]
  • Шоғырландырылған және одан әрі қарайғы қаражат бөлу туралы заң, 2015 ж .;[3]
  • Шоғырландырылған қаражат бөлу туралы заң, 2016 ж.[4] және
  • Шоғырландырылған қаражат бөлу туралы заң, 2017 ж.[5]

Бастапқыда Конгресс RAD бойынша түрлендіруге болатын қондырғылардың санын 60,000 деңгейіне дейін шектеді, бірақ 2014 жылдың қазан айына дейін HUD 184,000 бірліктерін түрлендіруге өтінімдер қабылдағаны туралы хабарланды.[6] 2015 ж. Конгресі RAD-ге қайта өкілеттік беріп, шекті көлемін 185 000 бірлікке дейін арттырды.[7] Бағдарламаның басталуынан бастап 2015 жылдың күзіне дейін жүргізілген тәуелсіз бағалау нәтижесі бойынша, 250 миллион долларлық ресурстарды қолдана отырып, бағдарлама шамамен 2,5 миллиард долларға күрделі салымдарды пайдаланды. 2017 жылы Конгресс тағы бір рет RAD-ге рұқсат берді, тағы бір рет қақпақты көбейтіп, бұл жолы 225,000 бірлікке дейін. Ол 2018 жылы қайтадан 455 000 бірлікке көтерілді. [8]

RAD демонстрациялық бағдарлама ретінде рұқсат етілді. Бағдарлама 2020 жылдың 30 қыркүйегіне дейін тұрақты болмаса немесе қайта рұқсат етілмеген болса, RAD ұсынған өкілеттік тоқтатылады.

Жобаға негізделген 8-бөлім. Қаржыландыру платформасы

HUD көптеген жалға беру бағдарламаларын басқарады. RAD осы бағдарламалардың бірнешеуі бойынша көмекті жобалық негіздегі 8 бөлімге ауыстыруға рұқсат береді, ол екі формада болуы мүмкін:

  • 1937 жылғы АҚШ-тың тұрғын үй туралы Заңының 8-бөліміне сәйкес рұқсат етілген прокаттық көмек (PBRA)[9] («акт»); немесе
  • Заңның 8 (o) (13) бөліміне сәйкес рұқсат етілген жобаға негізделген ваучерлік көмек (PBV).

Жобаға негізделген 8-секциялық қаржыландыру платформасы PBRA немесе PBV бағдарламасы бойынша күрделі салымдарды тиімді пайдалануға мүмкіндік беретін бірқатар ерекшеліктерімен сипатталады. Иесі немесе әзірлеушісі тұрғысынан төрт маңызды ерекшелік:

  • Ұзақ мерзімді жалға алу туралы келісімшарттың болуы (әдетте 20 жыл);
  • Келісімшарт толығымен қаржыландырылатын болады (яғни келісімшартта көрсетілген деңгейде), ай сайынғы көмек мөлшері келісімшарт барысында болжамды, сенімді және тұрақты болады деп күту;
  • Келісімшартты дәл осындай шарттарда ұзарту мүмкіндігі; және
  • HUD жүктелген әкімшілік ауыртпалық.

Негізінен, ұзақ мерзімді жобаға негізделген 8-бөлім, тұрғын үйге көмек төлемі (HAP) келісімшарты деп аталады, бұл меншік иесі немесе құрылыс салушы қарызға алынған қаражатты қайтару мүмкіндігінің дәлелі ретінде «банкке апаруы» мүмкін нәрсе. Қарыз алушының төлем қабілеттілігін қамтамасыз етуден басқа, HAP бұл объектілерді федералды инвесторлар үшін тартымды етеді Төмен кірістегі тұрғын үй салығы (LIHTC) бағдарламасы, ол арқылы меншікті капиталды инвестициялауға болады. (Қарыз қаражаттары бойынша дефолт, әйтпесе несиелерді қайтарып алуға, инвесторларға зиян келтіруге әкелуі мүмкін).

HAP келісімшарты сондай-ақ иесін кірістерге сәйкес келетін (яғни, табысы төмен) үй шаруашылықтарына жалдауды міндеттейді, бұл субсидия жалға алушының түзетілген кірісінің 30 пайызы мен алдын-ала белгіленген және қабылданған келісім-шарт жалдау ақысының арасындағы айырмашылықты жабады. Осылайша, HAP шарты меншік иесіне мүліктің қаржылық өміріне зиян келтірмей, аз қамтылған отбасыларға қызмет көрсетуге мүмкіндік береді.

PBRA және PBV келісімшарттарын қаржыландыру жыл сайын бөлінеді. Бүгінгі күнге дейін PBRA келісімшарттары әрдайым толығымен қаржыландырылған, демек, Конгресс ешқашан осы шоттан қаржыландырылған келісімшарттарды жабу үшін PBRA шотына тиісті қаражатты аударған емес.[10] Конгресс баспана таңдауға арналған ваучер (HCV) бағдарламасын бөлген кезде (оның ішінен PBV бағдарламасы қаржыландырылады) жыл сайын өзгеріп отырады, ал PHA-да барлық ынталандырулар бар және іс жүзінде келісімшартпен байланысты (PBV HAP) олардың PBV HAP келісімшарттарын қаржыландырады, бұл оларға қатаң таңдау жасауы мүмкін (мысалы, жалға алушыларға аз жолдама беру)[11] немесе жалпы HCV шығындарын үнемдеудің басқа жолдарын табу).

RAD конверсиясына жарамды қасиеттер

Келесі HUD жалға беру бағдарламалары бойынша көмекші объектілер RAD айырбастау құқығына ие:

  • Қоғамдық тұрғын үй;
  • 8 бөлім Орташа оңалту (соның ішінде Mod. Rehab. Бөлмені толтыру (SRO) бағдарламасы); және
  • Арендалық қосымшалар / жалға алуға көмек бағдарламасы.

Осы бағдарламалардың әрқайсысы төменде сипатталған, онда RAD конверсиясы жойылатын күрделі салымдардың кедергілеріне назар аударылады.

Қоғамдық тұрғын үй

1937 жылы қабылданған мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы Заңның 9 бөліміне сәйкес уәкілеттік берілген.[12] 9 бөлімнің көмегі жергілікті тұрғын үй объектілерінің қолданыстағы және капиталды қажеттіліктерін қолдау үшін HUD-тен қаржыландыруды алатын мемлекеттік тұрғын үй агенттіктерімен (МСЖ) жергілікті деңгейде басқарылады. 2010 жылғы жағдай бойынша[13] бүкіл ел бойынша 3 040 PHA жұмыс істеді, олардың жалпы саны 1 340 380 бірлікті құрайтын 7340 мемлекеттік тұрғын үй нысанын басқарды. Бағдарлама бойынша 2,2 миллионнан астам отбасы қызмет көрсетеді. Бұл отбасылардың 32% -ы егде жастағы адамдар (отағасы немесе жұбайы 62 жастан асқан), 21% -ына мүгедек отбасы мүшесі, 39% -ы балалы үй шаруашылықтары.

Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасында HAP келісімшартына ұқсас ештеңе жоқ. Оның орнына қаражат әрбір PHA-ға PHA мен HUD арасындағы жылдық жарналар туралы келісімшарт (ACC) арқылы түседі. Операциялық және күрделі көмекке жеке сомалар жыл сайын формула бойынша бөлінеді.[14] Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасында PBRA және / немесе PBV көмегімен меншік иелеріне жеке капиталды инвестицияларды тартуға мүмкіндік беретін жобаға негізделген 8-бөлім шартының барлық үш негізгі ерекшеліктері жоқ:

Ұзақ мерзімді көмек шарты. ACC мәні бойынша мәңгілік келісімшарт болып табылады. ACC-ге сәйкес, егер PHA операциялық және капиталдық қордан көмек алса, ол бұл көмекті аз қамтылған отбасыларға қызмет көрсету үшін пайдалануы керек.

Болжамды, сенімді, тұрақты қаржыландыру. Кез-келген жылдан бастап келесі жылға дейін PHA-ға қол жетімді болатын қаржыландыру деңгейі Конгресс бөлген қаражат негізінде өзгеріп отырады. Әдетте, агенттіктер алдын-ала бағаланған операциялық қаржыландыруды алады (яғни, операциялық қор формуласынан басқаша талап етеді) және ауыстыру қажеттіліктерін айтпағанда, жөндеу қажеттіліктерін шешуге мүлдем жеткіліксіз күрделі қаржыландыруды алады. PHA-лар өз қызметтерін қолдау үшін операциялық мақсаттар үшін капитал қорының ақшаларын пайдалануға икемділікке ие. HUD компаниясы сатып алған және 2011 жылғы маусымда жарияланған есеп бойынша мемлекеттік тұрғын үй портфеліндегі капиталға деген қажеттілік 26 миллиард долларға жуықтады.[15]

Бірдей шартта жаңарту мүмкіндігі. Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасында «жаңару» ұғымы АКК-ның мәңгілік сипатын ескере отырып қолданылмайды. Оның орнына, PHA жыл сайын операциялық және күрделі қаржыландыруды қабылдағанға дейін, ол мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасында қалады және «HUD шығарған барлық қолданыстағы жарғыларға, атқарушы бұйрықтарға және ережелерге сәйкес келуі керек, өйткені оларға мезгіл-мезгіл түзетулер енгізіліп отырады. . «[16] Бұл дегеніміз, Конгресс мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына әсер ететін жаңа заңдарды қабылдаған кезде немесе HUD жаңа ережелерді шығарған кезде, PHA осы заңдар мен ережелерге сәйкес келетін кез-келген шығынға қарамастан сәйкес келуі керек. Кейбір жағдайларда ACC келісімшартының шарттары жаңа заңдар қабылданған және / немесе жаңа ережелер жарияланған сайын өзгеріп отырады.[17]

8 бөлім Орташа оңалту

1978 жылы қабылданған,[18] 8-бөлім орташа қалпына келтіру (Мод. Rehab.) бағдарламасы оңалтудың айтарлықтай деңгейінен төмен қасиеттерді қажет ететін деңгейдегі прокатқа көмекке бағытталған.[19] Жаңа мод үшін билік. Рехаб. келісім-шарттар (үйсіздерге арналған бір бөлмелі тұрғын үймен қамтамасыз етуді көздейтіндерден басқа) 1990 жылы күші жойылды. Қолданыстағы келісімшарттар 1997 жылы қабылданған Көп отбасылы тұрғын үй реформасы және қол жетімділік туралы заңға сәйкес өзгертілуге ​​құқылы (MAHRAA),[20] ол барлық 8 бөлімнің жаңартылуын басқарады, PBRA келісімшарттары.

Мод. Рехаб. бағдарламаны жеке меншік иелерімен HAP келісімшарттарын жасасатын PHA басқарады. 2010 жылғы жағдай бойынша Mod-мен 22804 бірлік болды. Рехаб. көмек. Бұл бөлімшелер 49000-ға жетпеген адамға қызмет көрсетті. Бағдарлама бойынша қызмет көрсететін отбасылардың 24% -ы қарттар, 34% -ында мүгедек отбасы мүшелері, ал 21% -ы балалы отбасылар.

Бағдарлама HAP келісімшартымен жұмыс жасаса да, HUD практикасы және Конгресс айтқан жаңарту шарттары Модтағы жеке капиталды инвестициялауға жағымсыз. Rehab көмекші қасиеттері:

Ұзақ мерзімді көмек шарты. Бірқатар себептерге байланысты HUD Mod моделін жаңарту тәжірибесін қабылдады. Рехаб. бір уақытта тек бір жылға арналған келісімшарттар.[21] Әдетте, қысқа мерзімді келісімшарт меншік иесінің немесе құрылыс салушының «банкке апаруы» мүмкін емес.

Болжамды, сенімді, тұрақты қаржыландыру. Мод. Рехаб. бағдарлама HUD көмек келісімшарттарын қалай бергеніне байланысты болған дау-дамайға байланысты жойылды. Скандалдың әсерлері MAHRAA-ға енгізілген салыстырмалы түрде қолайсыз жаңару терминдері түрінде қалып отыр.[22] Нақтырақ айтсақ, жаңартылған жалдау төлемдері түзетілгендей, қазіргі жалдау төлемдерінің шамасында болуы керек; Жәрмеңкені жалға алу; немесе нарықтық жалдау. Бұл дегеніміз, нарықтан төмен жалға берілетін меншіктегі жалға алу төлемдері жалгерлік деңгейінде ғана өзгеруі мүмкін, мұны әдетте қарапайым мөлшермен реттейді. HUD көпжылдық келісімшарттар ұсынбағандықтан, жалдау ақысы жыл сайын келісімшарт жаңартылған кезде қайта белгіленеді.

Бірдей шартта жаңарту мүмкіндігі. HAP жыл сайын шамамен бірдей шарттармен жаңартылуы мүмкін, бірақ жалдау ақысы жоғарыда сипатталған себептерге байланысты өзгеріп отырады.

Жалға алуға ақы төлеу / жалдау ақысын төлеу

1965 жылы қабылданған[23] және 1968,[24] сәйкесінше жалдау ақысы (жалға беру) және Жалгерлік көмек Төлем (RAP) бағдарламалары - бұл жеке меншік иелері мен HUD арасындағы келісімшарттармен реттелетін жалгерлік көмек бағдарламалары. Екі бағдарламаның қаржыландыру платформалары осылайша жобаға негізделген 8 HAP бөліміне ұқсас болғанымен, екі бағдарлама да MAHRAA шеңберінде жаңартуға жататын 8 бөлім бөліміне жатпайды. Шындығында, бағдарламалық көмек шартының екі түрі де жаңартылмайды. Бағдарламалар бірнеше жыл бұрын қабылданған кезде толығымен қаржыландырылды, жалға беру туралы әр келісімшарт өзінің жұмыс істеу мерзімін аяқтайды, содан кейін аяқталу мерзімі өте қиын, содан кейін жалға алушылар жалға алушыларға жалдау бойынша көмек ала алады, бірақ мүліктің өзі енді қол жетімді емес. Көптеген жалға беру / RAP көмегімен ұсынылатын қасиеттер, мысалы Mod. Rehab.-Көмекші қасиеттер - ішінара көмек көрсетіледі; бұл ішінара бір бірлікке көмек деңгейінің уақыт бойынша пайдалану шығындарына қатысты төмендеуінің функциясы болып табылады, сондықтан көптеген бөлімшелер көмексіз болып қалды. RAD шеңберінде жобаға негізделген 8-бөлім платформасына ауысу Rent Supp./RAP - көмекші объектілердің жаңартылатын келісім-шарт түріне көшуіне, олардың объектілеріне жаңа күрделі салымдар алуға және кірісі үшін жалға берулерін сақтауға мүмкіндік береді. - оларда тұруға құқылы жалға алушылар.

2010 жылғы жағдай бойынша, 18908 адамға қызмет көрсететін 13 723 жалға беру / РЭП көмегімен жұмыс жасайтын қондырғылар болды. Осы бөлімшелерде тұратын отбасылардың 52% -ы қарттар, 15% -ына мүгедек отбасы мүшелері, 24% -ы балалы отбасылар.

RAD бірінші және екінші компоненттері

RAD хабарлама арқылы жүзеге асырылды. Іске асыру туралы хабарлама үш рет өзгертілді.[25] Соңғы нұсқасы бағдарламаны басқарады, RAD бірінші және екінші компоненттері бойынша көмек түрлендірулерін қарастырады.

Бірінші компонент. RAD-тің бірінші компоненті Заңның 9-бөлімі бойынша (яғни, мемлекеттік тұрғын үй қорын қаржыландыру) PBRA немесе PBV көмегіне ауыстыруды басқарады. RAD-ге рұқсат беретін тіл мемлекеттік тұрғын үйлерді конверсиялауды бүкіл ел бойынша 225 000 бірлікке дейін шектейді. Осы компонент бойынша түрлендіргісі келетін PHA-лар іріктеу процедурасынан өтуі керек. Бұл түрлендірулерге байланысты қосымша қаржыландыру жоқ; оның орнына, PHA-лар мемлекеттік тұрғын үй қорын PBRA немесе PBV көмегіне қазіргі қаржыландыру деңгейіне ауыстырады.

Екінші компонент. RAD екінші компоненті бойынша, меншік иелері 8 бөлім бойынша көмек көрсетті. Рехаб. (соның ішінде Mod. Rehab. SRO), Rent Supp. және / немесе RAP бағдарламалары PBRA немесе PBV көмегіне ауыса алады. Бұл екінші компонентті түрлендірулер ешқандай шектеуге жатпайды, сондай-ақ меншік иелері конкурстық іріктеу процедурасынан өтуі міндетті емес. Оның орнына түрлендірулер жалға алушыларды қорғауға арналған ваучерлердің (TPV) қол жетімділігіне байланысты.[26] ТД-лар келісімшарт бұзылған немесе аяқталған кезде беріледі (RAD-ге қарамастан); RAD-дің екінші компоненті бойынша 2006 жылдың 1 қазанынан кейін пайда болған келісімшарттардың аяқталуына немесе аяқталуына сәйкес шығарылған ТВ-лар PBRA немесе PBV көмегіне ауысуға құқылы.

RAD қосымша ерекшеліктері

Көмек түрлендіруге рұқсат беруден басқа, RAD бірқатар басқа элементтермен ерекшеленеді.

Таңдау-мобильділік опциясы

RAD меншігінде тұратын жалдаушылар (яғни, көмегі PADA немесе PBV-ге RAD-ге айналдырылған мүлік) бұл үйде белгілі бір уақыт тұрғаннан кейін тұрғын үй таңдауға арналған ваучерге (HCV) құқылы.[27] Нақтырақ айтсақ, PBRA-мен бірге тұратын пәтер жалдаушының екі жылдан кейін HCV көмегіне құқығы бар,[28] ал PBV-мен қамтамасыз етілген үйде тұратын жалға алушы мұндай көмекке бір жылдан кейін құқылы. PHA айналымының HCV-ді көбіне RAD қасиеттеріндегі жалға алушылар осы ұтқырлықты пайдалануды таңдайтын сценарийді болдырмау үшін, RAD PHA-ға RAD қасиеттерінің жалдаушыларына түсетін HCV айналымдарының санын шектеу мүмкіндігін ұсынады - отбасыларға қарағанда. PHA-ның HCV көмегін күту тізімінде - бір жыл ішінде. Дәл сол сияқты тұрақсыздықты және шығынды тудыруы мүмкін жеке меншік объектілері бойынша айналым деңгейінің жоғарылауын болдырмау үшін, ПБРА-ға көмектесетін жылжымайтын мүлік иелері кез-келген жылжымайтын мүлікпен айналысуға болатын кез-келген жылжымайтын мүлік тобындағы отбасылар санының 15 пайызымен шектеуі мүмкін. HCV көмегін жасамайтын PHA үшін және HCBR көмегін басқаратын PHA-ның құзыретіне кірмейтін PBRA-мен көмектесетін жылжымайтын мүлік иелері үшін RAD Choice-Mobility-тен шектеулі себептермен босатуды ұсынады.

Жыл сайынғы жалдау төлемдерін түзету

Жылжымайтын мүлік RAD бойынша көмекті түрлендіргеннен кейін, ол PBRA немесе PBV бағдарламасына қолданылатын жылдық түзету хаттамасына сәйкес келеді. Нақтырақ айтқанда, PBRA-ға айналдырылған жылжымайтын мүлік объектілері болған жағдайда, жыл сайын HAP келісім-шартының мерейтойында жылдық пайдалану құнын түзетуге құқылы. Түзету жалгерлік төлемге қарызға қызмет көрсету үшін төленген бөлігін алып тастағанда, келісімшарттық жалға қолданылады. PBV-ге түрлендірілген жылжымайтын мүлік, егер меншік иесінің сұрауы бойынша, жалдау ақылы болып қалса, түзетуге құқылы (яғни салыстырмалы, көмек көрсетілмеген қондырғылар үшін жалдау ақысынан аспаңыз).

Қаржыландырудың құны / аударымы жоқ

Конгресс RAD-тің бірінші компоненті бойынша конверсияға қаражат берген жоқ. Әрбір мемлекеттік тұрғын үй меншігі «шығынсыз» конверсиядан өтіп жатқандықтан, қаржы жай 9 бөлімнің шотынан (мемлекеттік тұрғын үй) 8 бөлімнің тиісті шотына (PBRA немесе PBV) аударылады. Іс жүзінде бұл жаңа HAP шеңберіндегі бастапқы келісім-шарттық жалдау төлемдері PBRA немесе PBV бағдарламасында қолданылатын жалдау ақысының мөлшерлемесін ескере отырып, конверсияға дейінгі қаржыландыру деңгейіне негізделгендігін білдіреді. RAD енгізу туралы хабарлама шеңберінде HUD елдегі әрбір мемлекеттік тұрғын үй құрылысы жобалары үшін жалдау ақысын есептеді; HUD қолданылатын әдістеме енгізу туралы хабарламаның 1С қосымшасында түсіндірілген.[29]

Тұрғындардың құқықтары

RAD қасиеттерін жалға алушылардың құқықтар жиынтығы бар, олардың кейбіреулері RAD үшін ерекше, ал кейбіреулері PBRA немесе PBV бағдарламаларының бөлігі болып табылады. Жоғарыда қарастырылған Таңдау-Ұтқырлықты пайдалану құқығы осы құқықтардың қатарына кіреді. Қалғандары төменде сипатталған.

Ағымдағы үй шаруашылықтарын қайта қарау жүргізілмейді. Барлық мақсаттар үшін RAD конверсиясынан өтіп жатқан жылжымайтын мүліктің жалға алушылары қаржыландыру түрлендіріле салысымен PBRA немесе PBV бағдарламаларына «жаңа кіру» болады. Мұндай жалға алушыларды қоныс аударудан қорғау үшін RAD-қа рұқсат беретін тіл оларға жаңа кірулер сияқты қарауға тыйым салады, мысалы, скринингке тыйым салады (мысалы, несиелік чектер және т.б.) және оларды кірістерге сәйкестікті анықтаудан және кірісті жоспарлау талаптарынан босатады.[30] Бұл жалға алушылар өз бөлімшелерінен көшкен бойда, оларды басқа кіру шарттарына сай келетін, тек кірісі бар үй шаруашылықтарына жалға беруге болады.

Көмек қайтару / қоныс аудару құқығы. PBRA немесе PBV-ге айырбастау үшін конверсияға дейін жылжымайтын мүлік объектісінде тұратын кез-келген жалдаушы қалуға құқылы. Егер мүлік конверсияның бөлігі ретінде айтарлықтай қалпына келтірілсе, онда жалға алушы кез келген уақытша қоныс аударудан кейін қайтуға құқылы. Бірыңғай қоныс аудару туралы заң[31] сатып алу, жаңа құрылыс немесе қалпына келтіру нәтижесінде туындайтын кез келген қоныс аударуға қолданылады.

Жалдау ақысы жоғарылайды. Егер жалға алушының ай сайынғы жалдау төлемі тек конверсия нәтижесінде белгілі бір мөлшерден жоғарыласа, онда жалдау ақысының өсуі 5 жылға дейінгі кезең ішінде кезең-кезеңімен жүзеге асырылуы керек. PHA фазалық кезеңді анықтауға мүмкіндік береді.

Отбасылық өзін-өзі қамтамасыз ету (FSS) және резиденттің мүмкіндіктері мен өзін-өзі қамтамасыз ету қызметінің үйлестірушілері (ROSS-SC) бағдарламасына қатысу. FSS және ROSS-SC бағдарламалары отбасыларға көтермелеу, қызмет көрсету және үйлестіруді қамтамасыз етеді, бұл олардың өзін-өзі қамтамасыз етуге жету жолында алға жылжуына немесе олардың орнында қартаюына мүмкіндік береді. Бұл гранттық бағдарламаларға барлық PHA қатыса бермейді. Мемлекеттік тұрғын үйді жалдаушы осы бағдарламалардың біріне қатысқан жағдайда және көмек түрлендіру нәтижесінде отбасына тұрғын үй көмегі бағдарламаға қатыспайтын МСА-мен жүзеге асырылатын болса, отбасы өзінің қатысуын бағдарлама аяқталғанға дейін жалғастыру құқығын сақтайды ( FSS жағдайында) немесе грант қаражаты жұмсалғанға дейін (ROSS-SC жағдайында).

Тұрғындардың қатысуы және қаржыландыру. RAD шеңберінде PBRA немесе PBV көмегіне ауыстырылған мүлікте тұратын жалға алушылар «олардың өмір сүру ортасына қатысты мәселелерді шешу мақсатында» резидент ұйым құруға және жұмыс істеуге құқылы.[32] Резидент-ұйым резиденттердің қатысуын қаржыландыруға құқылы.

Резиденттің іс жүргізу құқықтары. PBRA немесе PBV көмегіне ауыстырылған мемлекеттік тұрғын үй объектілерінің тұрғындары шағымдану процедураларына және тоқтату туралы хабарламаға қатысты белгілі бір процессуалдық құқықтарды алады.

Тапқан кірісті елемейді. Тапқан кірісті елемеу (EID) бірнеше HUD бағдарламаларының ерекшелігі болып табылады, олар белгілі бір уақыт аралығында табыстың кез келген ұлғаюын, егер EID жоқ болса, жалгердің жалақысын көбейтеді жалдау ақысы. RAD-ге сәйкес, егер жалға алушы EID қатысатын болса және көмекті түрлендіру оларды төлемге жарамсыз етсе,[33] олар жәрдемақы алу құқығын алған уақытында ала алады.

Jobs Plus. Jobs Plus - бұл гранттық қаржыландыруды және PHA-ға бағытталған икемділікті ұсынатын пилоттық бағдарлама, олар мемлекеттік тұрғын үй тұрғындарына жұмыс пен кірістерін көбейтуге көмектесетін стратегияларды жүзеге асыруы мүмкін. RAD шеңберінде PBRA немесе PBV көмегіне ауыстырылған Jobs Plus грант алушыларына тиесілі мемлекеттік тұрғын үй объектілері грант жабылғанға дейін Jobs Plus бағдарламасына қатыса алады.

Табысы шамадан тыс үй шаруашылықтары. Кейбір жағдайларда, мемлекеттік тұрғын үйді PBRA немесе PBV көмегіне ауыстыру жалға алушының жалдау төлеміне әкелуі мүмкін.[34] жалдау ақысының мөлшерінен асады. Әдетте, жалға алушының жалдау төлемі жалдау төлемінен асқан кезде, жалға алушы көмекші болмай қалады және олар тұратын бірлік HAP келісімшартынан алынады. RAD-тің негізгі мақсаты жеке капиталды инвестициялау болып табылатындықтан, HAP келісімшартынан бірлікті алып тастау кері нәтиже береді. RAD айырбастау үшін мұндай жалға алушылар жай жалдау ақысын төлейді, ал қондырғылар HAP келісімшарты бойынша қалады. Жалға алушы сонымен қатар «бағдарламаның қатысушысы» болып қала береді, демек олар Бағдарлама қатысушыларына қатысты Таңдау-Ұтқырлық, процедуралық және барлық басқа құқықтарды сақтайды.

Жеткізілмеген бөлімдер. Ұйықтайтын бөлмелерден көп болатын қондырғыда тұратын жалпыға ортақ тұрғын үй отбасы санына байланысты PBRA немесе PBV көмегіне ауысқаннан кейін сол бөлімде қалуы мүмкін, бірақ сол сайтта біреу пайда болған кезде тиісті өлшемді қондырғыға ауысуы керек.

Жалдау мерзімін ұзарту. PBV-мен қамтамасыз етілген жылжымайтын мүлік иелері, егер жаңартуға себеп болмаса, барлық жалдау мерзімін аяқтағаннан кейін ұзартуға міндетті.

Күту тізімін құру. PHA-да мемлекеттік тұрғын үй мен HCV / PBV бағдарламаларын күтудің жеке тізімдері болуы мүмкін немесе біріктірілген күту тізімі болуы мүмкін. Дәл сол сияқты, көп отбасылық иеленушінің PBRA-мен көмектесетін әрбір мүлік үшін бір кезек күту тізімі болуы мүмкін немесе ол бүкіл қоғамдастық кезегін күте алады. RAD мемлекеттік тұрғын үй жылжымайтын мүлігін күту тізімінде үйге PBRA немесе PBV көмегіне ауысу кезеңінен өтетін үйге көмек түрлендіру туралы қалай хабарлау керектігін және жаңа кезекке қалай өтініш беру керектігі туралы хабарлауды анықтайды.

Қоғамдық енгізу

RAD-ге қатысуға өтінім беретін объектілерге сәйкестік пен іріктеу критерийлерін, сондай-ақ осындай объектілерді таңдау рәсімдерін белгілеу кезінде HUD хатшысы көпшіліктің пікірін білдіру мүмкіндігін қамтамасыз етуі керек. Сондай-ақ, хатшыдан RAD шеңберінде PBRA немесе PBV көмегіне ауысуға ұсынылған мемлекеттік тұрғын үй объектілері тұрғындарының түсініктеме беру мүмкіндігі бар екеніне кепілдік беруі қажет. Бұл екі талап та RAD-қа рұқсат беретін тілде енгізілген. Соңғы талапты орындау үшін HUD, іске асыру туралы хабарламада,[35] RAD конверсиясы PHA-ның жылдық жоспарына немесе бесжылдық жоспарына «маңызды түзету» болып саналады, бұл міндетті қоғамдық кеңесу процесін бастайды. RAD-тен тыс, PHA-лар өздерінің жоспарларына (жоспарларына) қандай өзгертулер мен түзетулер енгізудің маңызды түзету болатынын анықтайтын ендікке ие.

Бас тарту және балама талаптар

RAD-ті авторизациялайтын тіл хатшыға PBV ережесінің кез-келген ережелеріне қойылатын балама талаптардан бас тартуға немесе көрсетуге мүмкіндік береді,[36] сондай-ақ «демонстрацияға немесе мүлікке айналдырылған [қоғамдық тұрғын үй және ПБРА бағдарламаларына] қаражат аударылатын көмекті пайдалануды реттейтін кез-келген ереже».[37] Осындай бас тартуды және баламалы талаптарды жүзеге асыру үшін хатшыдан олардың қажет екендігі туралы шешім қабылдауы және осындай бас тартуды немесе баламалы талаптарды күшіне ендіруден 10 күн бұрын хабарлама жариялауы қажет. Федералдық тіркелім олардың не екенін көрсету.

Іске асыру туралы хабарламаның 1.5 бөлімі[38] осы органға сәйкес қабылданған бас тарту мен баламалы талаптардың тізімін келтіреді.

Мемлекеттік тұрғын үйден ауыстырылған жылжымайтын мүлікке меншіктің жалғасуы

RAD-қа рұқсат беретін тіл мемлекеттік тұрғын үй объектілеріне тұрақты меншік құқығын немесе бақылауды қажет етеді. Нақтырақ айтсақ, бұл мемлекеттік немесе коммерциялық емес ұйымнан PBRA немесе PBV көмегіне ауысатын мемлекеттік тұрғын үй меншігіне меншік құқығын немесе бақылауды сақтауды талап етеді. Конверсиядан кейін жеке тұлғаға аударуға тек өндіріп алу, банкроттық немесе материалдық бұзушылықтар немесе елеулі дефолт үшін көмек тоқтатылған және аударылған жағдайда ғана жол беріледі, содан кейін бірде-бір мемлекеттік ұйым меншік құқығын қабылдай алмаса. Коммерциялық ұйымға меншік құқығын беруге тек табысы төмен тұрғын үйге салынатын салық несиелеріне қол жеткізуді жеңілдету үшін, содан кейін PHA меншікке қызығушылық сақтаған жағдайда ғана жол беріледі.

Сонымен қатар, көмек ретінде шығарылған мемлекеттік тұрғын үй туралы декларация 9-бөлімнен 8-бөлімге ауыстырылды, ұзақ мерзімді, жаңартылатын пайдалану және қол жетімділік келісімімен ауыстырылды.

Ақырында, бұрынғы мемлекеттік тұрғын үйге тіркелген әрбір PBRA немесе PBV келісімшарты аяқталғаннан кейін, хатшыдан ұзарту келісімшарты ұсынылуы керек, ал меншік иесі мұндай ұсынысты қабылдауы керек.

Жалдаушыларды қорғауға арналған жолдамаларды жобалық көмекке ауыстыру

RAD-ге рұқсат беретін тіл АҚШ-тың Comptroller General компаниясына 2012 және 2013 қаржы жылын жалға алушылардан қорғауға арналған ваучерлерді (TPV) жобалық ваучерлерге (PBV) ауыстырудың ұзақ мерзімді әсерін зерттеуді талап етті. Зерттеудің мақсаты ұзақ мерзімді перспективада жалға алушылардан алынған көмектің жобалық көмекке ауысуының көмекші тұрғындардың қол жетімді тұрғын үй таңдауына әсер етуі мүмкін екендігін бағалау болды. Дәлірек айтқанда, Comptroller General-дан TPV мен PBV арақатынасының өзгеруін тексеру сұралды.

Есеп 2014 жылдың 24 сәуірінде жарияланған.[39]

Табылған мәліметтерді бағалау және жариялау талабы

Сонымен, HUD RAD-қа «конверсияның [мемлекеттік тұрғын үйдің] әсеріне қатысты нәтижелерді бағалауға және жариялауға» рұқсат беретін тілде талап етіледі:

  • бұрынғы қоғамдық тұрғын үйлерді сақтау және жақсарту,
  • осындай конверсия нәтижесінде пайдаланылатын жеке капиталдың мөлшері және
  • мұндай конверсияның тұрғындарға әсері ».[40]

30 қыркүйек, 2014 жыл, RAD-дағы жұмыс туралы есеп[41] 2014 жылдың тамыз айына дейінгі бағдарламаның қорытындыларын шығарды және Конгреске талап етілетін тәуелсіз бағалаудың уақыты мен мазмұнын сипаттады.

2016 жылдың 21 қыркүйегінде HUD «HUD-тің жалға берілуіне көмек көрсетудің аралық есебін бағалауды» жариялады.[42] Бағдарламаның бұл тәуелсіз бағасы конгресстік міндетті бағалаудың бірінші кезеңін аяқтады. Осы есептің нәтижелері төменде келтірілген. Жақында болатын екінші зерттеу «RAD және RAD емес қасиеттерінің үлгісі бойынша физикалық бағалау жүргізеді, RAD және RAD емес қасиеттері бойынша қаржылық есептерді талдайды, RAD резиденттерінің орналасқан жері туралы әкімшілік деректерді зерттейді және RAD резиденттерінің іріктемесін зерттейді. бағдарламаның оларға қалай әсер еткенін түсіну ».[43]

Аралық есеп берудің маңызды сәттері

HUD компаниясының жалгерлік көмек көрсетуін бағалау (RAD) - аралық есеп[44] Бағдарлама құрылғаннан бастап 2015 жылдың күзіне дейін оның тәуелсіз бағалауы болып табылады. Есептен алынған жалпы қорытындылар төменде келтірілген:

  • Келіп түскен өтініштер: 1078 (423 PHA-дан)
  • Аяқталған конверсиялар: 185 жоба, барлығы 19255 бірлік
  • Қаржыландыру: 9: 1 левередж коэффициенті үшін 250 миллион долларды құрайтын қолданыстағы ресурстарды пайдаланып, 2,5 миллиард доллар

RAD-ке қатысатын PHA-ның мөлшеріне қатысты 8 пайыз шағын, 29 пайыз орташа, 48 пайыз үлкен. Есепте PHA-лардың неге RAD-қа қатысуды таңдағаны, түрлендірілетін жобаларды қалай таңдағаны және не үшін PBRA немесе PBV платформасына көшуді таңдағаны егжей-тегжейлі қарастырылған. Бірнеше PHA бірнеше тауарлық-материалдық құндылықтарды 8 бөлімге ауыстыруға ұмтылып, бірнеше өтінім жіберді.

Конверсиядан өткен барлық жобалар бір мезгілде оңалту жүргізген жоқ. Мысалы, түрлендірілген жобалардың 18 пайызы 8-бөлімге қаржыландыру платформасына көшу арқылы мүмкін болатын болашақ жөндеу жұмыстарына күрделі резерв құруды бастады. Қалпына келтіруден өткен жобалардың 63 пайызының (19 пайызы күрделі капиталды қажет ететіндіктен, оларды бұзып, қайта салуға болатын), құрылысқа жұмсалатын шығындар орташа есеппен 61000 доллардан төмен болды.

Тұжырымдаманың дәлелі ретінде RAD

Мемлекеттік тұрғын үйге қатысты бағдарламаға қатысты мәселелер оны қабылдағаннан кейін бірнеше онжылдықта айқын болды. 1948 жылға қарай - бағдарлама мақұлданғаннан 11 жыл өткен соң - тұрғын үй заңнамасын әзірлеуге тағайындалған Сенаттағы арнайы кіші комитет «даулы» қабылдауға шешім қабылдады.[45] қосымша мемлекеттік тұрғын үй бойынша ұсыныстар. Сайып келгенде, 1949 жылғы тұрғын үй туралы заң[46] 810 000 қосымша тұрғын үйге рұқсат берді, бірақ 1969 жылға дейін бұл өндірістік мақсат орындалды. Осы уақытта жеке тұлғаларға қол жетімді жалға берілетін тұрғын үйді дамыту және пайдалану үшін субсидия беретін бағдарламалар қабылданды. Федералдық тұрғын үй саясаты және бағдарламалары: бұрынғы және қазіргі, 1985 жылы жарияланған,[47] осы уақыт кезеңі мен мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының негативті жағдайлары мен жағымсыз түсініктерінің динамикасын мұқият талқылауды ұсынады.

Урбан институтының қызметкері Раймонд Дж. Стрюйк 1980 жылға қарай мемлекеттік тұрғын үйді қаржыландыру жүйесін «8 бөлімнің бағдарламасында субсидия төлеу үшін қолданылатын формула түріне» өзгертуді ұсынған кітап шығарды.[48] Бұл ұсыныс RAD-ті енгізудің бірнеше прекурсорларының арасында болды. Мысалы, екі партиялы, конгресстің мандаты бойынша Мыңжылдық тұрғын үй комиссиясы 2002 жылы есеп шығарды[49] мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасын біртіндеп жобалық (яғни 8-бөлім) тәсілге көшуге шақыру.

RAD-ны бұзушылар жоқ болған жоқ.[50] 2015 жылдың 7 қазанында АҚШ конгресс-мүшесі Максин Уотерс (D – CA) бағдарламаға қатысты бірқатар мәселелер көтеріп, Конгрессті қарауды сұрады.

2018 жылғы қаңтардағы жағдай

Төмендегі сандар RAD Talk-тің 2018 жылғы қаңтар айындағы санынан алынған,[51] HUD жариялаған:

  • Бағдарламаның басталуынан бастап 2017 жылдың желтоқсан айына дейін PHA және олардың серіктестері жалпы сомасы 88 039 мемлекеттік тұрғын үйді құрайтын 818 мемлекеттік тұрғын үй жобасын салу және қалпына келтіру үшін 5 миллиард доллардан астам қаражат жұмсады.
  • Бұл инвестиция шамамен 94 700 жұмыс орнын құруға әкелді.
  • PHA-ға бұл жұмысты тек федералдық бөлінген қаражатты пайдаланып аяқтау үшін 47 жыл қажет болар еді.
  • Жалпы тұрғын үй қорының жиырма жеті пайызы RAD-ге ауыстырылды (57 пайызы PBV көмегіне және 43 пайызы PBRA-ға).
  • Арендалық төлемге / жалгерлік көмекке ақы төлеу келісімшарттарына қатысты 25000 бірліктен астам 200 объект сақталды; осы бұрынғы бағдарламалардан тек 24 сипат қалады.
  • RAD арқылы 2500-ден астам бұрынғы орташа қалпына келтіру және Mod Rehab SRO қондырғылары сақталды; қосымша 31 500 бірлік RAD құбырында.

2017 жыл ішінде HUD көшіру туралы жақсартылған нұсқаулықты жариялады және құрылыс жұмыстарының талапқа сай аяқталуын, тұрғындардың объектілерге қайтарылуын және иелері жалдаудың федералдық талаптарына сай болуын қамтамасыз ету үшін қосымша шаралар қабылдады.[52]

Әдебиеттер тізімі

  1. ^ 2011–18 қарашада жарияланған 112–55 мемлекеттік заң
  2. ^ Қоғамдық заң 113–76, 17 қаңтар 2014 ж
  3. ^ Public Law 113–235, enacted December 6, 2014
  4. ^ Public Law 114–113, enacted December 18, 2015
  5. ^ Public Law 115-31, enacted May 5, 2017
  6. ^ "Private Money Successfully Fixing Public Housing -- Rooflines". Алынған 13 шілде 2016.
  7. ^ "Statutory authorization of the Rental Assistance Demonstration : Department of Housing and Urban Development Appropriations Act, 2012 : (Public Law 112–55, as amended by Public Law 113–235)" (PDF). Nhlp.org. 16 желтоқсан, 2014 ж. Алынған 2016-07-16.
  8. ^ HUD published a Federal Register notice on August 23, 2017, to address how this increase would be implemented.
  9. ^ Public Law 75–412, enacted September 1, 1937
  10. ^ PBRA HAP contracts have occasionally been short-funded, with HUD obligating funding for fewer than 12 months out of a particular annual appropriation, but in these cases funding for the remaining months has been picked up in the next appropriation cycle. Even short-funded contracts have been fully funded (i.e., funded at the level specified in the contract).
  11. ^ A public housing agency receives funding for its entire voucher program, which may include both tenant-based assistance and project-based assistance. The amount of funding typically varies from year to year, depending on the level at which congressional appropriators fund the program. In any year in which funding is reduced from the previous year's amount, a PHA may be able to serve fewer families than it did the year before.
  12. ^ 42 U.S.C. 1437g
  13. ^ Picture of Subsidized Households, 2015 (based on Census 2010 geographies)
  14. ^ Section 9(d)(1) of the Act governs the capital fund amount. The operating fund amount is established according to the formula in Section 9(e)(1) of the Act.
  15. ^ Capital Needs in the Public Housing Program
  16. ^ Annual Contributions Contract, Part A, Section 5
  17. ^ This is true, as well, for a public housing project that converts to PBV assistance under RAD. A project that converts to PBRA, however, enjoys some protections against statutory or administrative changes that occur during the term of the HAP contract, particularly if such changes could imperil a property's physical viability.
  18. ^ Housing and Community Development Amendments of 1978, enacted October 31, 1978 (Public Law 95–557)
  19. ^ The Housing and Community Development Act of 1974 (Public Law 93–383, enacted August 22, 1974), which authorized the section 8 program, permitted assistance payments on behalf of families occupying only new, substantially rehabilitated, or existing housing units.
  20. ^ Enacted on October 27, 1997, as part of the Departments of Veterans Affairs and Housing and Urban Development and Independent Agencies Appropriations Act, 1998 (Public Law 105–65)
  21. ^ The first Mod. Rehab. contracts began expiring in FY95. In FY95 and FY96, expiring contracts were not renewed. Instead, assistance was provided for the tenants residing in the units covered under the expiring contracts. In the FY97 Appropriations Act, Congress required the Department, upon the request of the owner of a Mod. Rehab.–assisted project, to renew the expiring contract as project-based assistance for a period of not more than one year. When MAHRAA was enacted in 1998, renewal authority for Mod. Rehab. contracts was made permanent, and HUD generally continued the practice of renewing the contracts for only one year.
  22. ^ Use of LIHTCs to preserve properties assisted under the Mod. Rehab. program was prohibited for the same reason, until enactment of the Housing and Economic Recovery Act of 2008, which lifted the prohibition.
  23. ^ Housing and Urban Development Act of 1965, enacted August 10, 1965 (Public Law 89–117)
  24. ^ Housing and Urban Development Act of 1968, enacted August 1, 1968 (Public Law 90–448)
  25. ^ Rental Assistance Demonstration -- Final Implementation, Revision 3
  26. ^ Tenant Protection Vouchers
  27. ^ HCV assistance is tenant-based rental assistance that may be used at any rental property; issuance of a Housing Choice Voucher to a tenant in a RAD-assisted property enables that tenant to move out of the property without giving up affordability.
  28. ^ The right to HCV assistance kicks in at the later of 24 months from the date of execution of the HAP contract (for tenants of the property at the time of conversion) or 24 months from the tenant's move-in date.
  29. ^ Жалгерлік көмек көрсету, оп. cit.
  30. ^ "Income-targeting" refers to the statutory requirement that a certain number extremely low–income families be admitted to the PBRA and PBV programs each year.
  31. ^ Бірыңғай көшуге көмек және жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы заң (1970)
  32. ^ Жалгерлік көмек көрсету, оп. cit.
  33. ^ For example, in the HCV program, only disabled individuals are eligible to receive the EID benefit; the public housing program does not limit eligibility in this fashion. In the absence of the continued-eligibility provision of RAD, a non-disabled EID participant residing in a public housing project that converted to PBV assistance would lose access to the EID benefit.
  34. ^ A tenant's rental payment is income-based and equals 30 percent of the tenant's adjusted income.
  35. ^ Жалгерлік көмек көрсету, оп. cit.
  36. ^ 42 U.S.C. 1437f(o)(13)
  37. ^ Public Law 112–55, оп. cit. Requirements related to fair housing, nondiscrimination, labor standards, and the environment may not be waived or altered.
  38. ^ Жалгерлік көмек көрсету, оп. cit.
  39. ^ HUD Rental Assistance Demonstration: Information on Initial Conversions to Project-Based Vouchers
  40. ^ Public Law 112–55, оп. cit.
  41. ^ Status of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) Evaluation and Results to Date
  42. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration — Interim Report
  43. ^ Evaluation of HUD's Rental Assistance Demonstration (RAD) — Interim Report (Summary)
  44. ^ Аралық есеп, оп. cit.
  45. ^ Senate Document 80–202, August 7, 1948
  46. ^ Public Law 81–171, enacted July 15, 1949
  47. ^ Federal Housing Policy & Programs: Past and Present, J. Paul Mitchell, ed., Center for Urban Policy Research, State University of New Jersey, Rutgers
  48. ^ A New System for Public Housing: Salvaging a National Resource, Raymond J. Struyk, The Urban Institute, Washington, D.C.
  49. ^ Meeting Our Nation's Housing Challenges: Report of the Bipartisan Millennial Housing Commission Appointed by the Congress of the United States, 30 мамыр 2002 ж
  50. ^ "A Bad Bargain in Baltimore? HUD's RAD Plan for Public Housing Challenges- Nonprofit Quarterly". Nonprofitquarterly.org. 9 қыркүйек 2015 ж. Алынған 13 шілде 2016.
  51. ^ RAD Talk
  52. ^ Section 3 of the Housing and Urban Development Act of 1968