Нью-Йорктегі жалға бақылау - Rent control in New York

Нью-Йорктегі жалға бақылау тұрғын үйлерден алынатын жалдау ақысының мөлшерін шектейтін құрал болып табылады. Жалдауды бақылау және рентаны тұрақтандыру - бұл Нью-Йорк штатының кейбір бөліктерінде (және басқа юрисдикцияларда) қолданылатын екі бағдарлама. Жалдау ақысын бақылаумен қатар, жүйе құқықтары мен міндеттерін де белгілейді жалға алушылар және үй иелері.[1]

Штаттағы әр қала қатысуды өзі таңдайды. 2007 жылғы жағдай бойынша бағдарламаға 51 муниципалитет қатысты, оның ішінде Олбани, Буффало және Нью-Йорк қаласы, мұнда миллионнан астам пәтер реттеледі. Басқа жалға берілетін муниципалитеттерге Нассау, Вестчестер, Олбани, Ренссаэрер, Шенектади және Эри округтары кіреді.[2]

Нью-Йоркте жалдау төлемдерін тұрақтандыру оларға босату мүмкіндігін беретін мәртебені сақтаған кезде тұрғын үйдің кейбір сыныптарын қоспағанда, барлық пәтерге қолданылады. [3]

Жалдауды бақылау

Біліктілік

Жалдауды бақылау құқығын алу үшін жалға алушы 1971 жылдың 1 шілдесінен бастап пәтерде тұрақты тұруы керек немесе осындай жалға алған отбасының білікті мүшесі болуы керек. Бос болған кезде, жалға алу бақыланатын қондырғы, әдетте, бақыланбайтын алты данадан аз ғимараттардан басқа, «жалдау тұрақтандырылды». Жалғыз және екі отбасылық үйлердің бөлімдерінде жалға алушы 1953 жылдың 31 наурызынан бастап жалға алу құқығын бақылау үшін бөлмеде тұрақты тұруы керек. Құрылғы бос болғаннан кейін, ол басқарылмайды.[4][5] Жалгерлік бақылау 1947 жылдан кейін салынған қондырғыларға қолданылмайды.[4]

Шарттары

Жалдауды бақылау пәтер иесінің жалға алушыдан ала алатын бағасын шектейді, сонымен бірге үй иесінің көрсетуге тиісті қызметтерін реттейді. Бұларды ұсынбау жалға алушыға төмен жалдау ақысын алуға мүмкіндік беруі мүмкін.[4] Нью-Йорктен тыс жерде штат үкіметі жалдау ақысы мен мөлшерлеменің жоғарылауын анықтайды, ал иелері мезгіл-мезгіл көтеруге өтініш бере алады.

Нью-Йоркте жалдауды бақылау Maximum Base Rent жүйесіне негізделген. Әрбір бірлік үшін шекті рұқсат етілген жалдау ақысы белгіленеді. Екі жыл сайын жалға беруші жалдау ақысын максималды базалық жалға жеткенше (2012 ж.) 7,5% дейін көтере алады. Алайда, жалға алушы ғимаратта заң бұзушылықтар бар немесе шығындардың орнын толтыру үшін талап етілетін мөлшерден асып түсті деген сылтаумен бұл өсімге наразылық білдіруі мүмкін. Негізгі жалдау ақысы (MBR) жалдауды бақылау бөлімшелерінен жалдау ақысы ғимаратты күтіп ұстауға және жақсартуға кететін шығынды жабу үшін есептеледі. Формула жылжымайтын мүлікке салынатын салықты, су мен кәрізге төлемдерді, пайдалану мен техникалық қызмет көрсету шығындарын, капиталды қайтару мен бос жұмыс орны мен жинауға шығындарды көрсетеді. Осы шығындардағы өзгерістерді көрсету үшін MBR екі жылда бір жаңарып отырады.[6] Меншік иелері жалға алушылар үшін «Ең көп жалдау ақысы» жүйесіне жүгінуі керек.

Жалдауды тұрақтандыру

Жалдау төлемдерін тұрақтандыру Нью-Йоркке қатысты, Нассау, Рокланд және Вестчестер графтықтары.[7] Бұл, әдетте, 1974 жылға дейін салынған алты немесе одан да көп қондырғылардың жалға алуға бақыланбайтын ғимараттарына қатысты. Жақында салынған ғимараттардың иелері салық жеңілдіктерінің орнына тұрақтандырудың жалгерлік келісімімен келісе алады.[4] Реттеу мен саясат муниципалитетке байланысты өзгеріп отырады. Коммерциялық емес корпорацияларға тиесілі тұрғын үй сияқты ғимараттар бағдарламаға кірмейді. Сияқты бағдарламалардан шыққаннан кейін Митчелл-Лама тұрғын үй бағдарламасы немесе 8 бөлім, егер 1974 жылға дейін салынған болса, тұрғын үй жалдау төлемдерін тұрақтандыруға кіре алады. Кооперативтерге және пәтерге айналдырылған және 1993 жылдың 7 шілдесінен кейін босатылған пәтерлер жалдау төлемдерін тұрақтандыруға жатпайды.[8] Жалға алу төлемдерін реттеу үшін муниципалитет тұрғын үйге төтенше жағдай жариялауы керек[9] және жалдау бос орындарының мөлшерлемесі барлық немесе кез келген сынып немесе сыныптар үшін 5% -дан төмен болуы керек жалға берілетін тұрғын үй тұрғын үй, бос орындар туралы сауалнама көрсеткендей.[10]

Біліктілік

Нью-Йорктегі жалдау төлемдерін тұрақтандыру біліктілігі жылдар бойы өзгеріп отырды, болжам бойынша, байлардың жұмысшы табына арналған қорғанысқа ие болуына мүмкіндік беретін заң бұзушылықтарды ауыздықтады.[11][12] Тұрақтандыру үшін пәтер жалдаушының негізгі резиденциясы болуы керек.[13] Вакансиялық бақылау және жоғары кірістерді реттеу 1997 жылы қабылданып, 2019 жылы жойылды. Жөндеу енді реттеуге апарар жол емес, жалдаудың кез-келген деңгейі де көтерілмейді, өйткені жоғары ренталық шегі жоқ. 2019 жылға дейін заңды түрде реттелмеген пәтерлер нарық бағамында қалады.

1947 жылдың 1 ақпаны мен 1974 жылдың 1 қаңтары аралығында салынған ғимараттарда тұратын немесе 1947 жылға дейінгі ғимаратқа немесе салықтық жеңілдіктер алған 1974 жылдан кейінгі кейбір ғимараттарға көшетін жалдаушылар (мысалы, 80-20 тұрғын үй бағдарламасы) егер жоғарыда аталған басқа шарттар орындалса, жалдауды тұрақтандыруға құқылы. Қалалық басқарылатын бағдарламалар шеңберінде уақытша төмендеудің орнына кейбір ғимараттар уақытша жалға алынады жылжымайтын мүлік салығы осы ғимараттар коммерциялық немесе өндірістік мақсатта тұрғын үйге ауыстырылған кезде. Осы бағдарламалардың екеуі,[14] J-51 ғимараттарды жөндеуге және 421-а жаңа құрылысқа, сол ғимараттағы пәтерлерді жалға алушыларға уақытша жалдау төлемдерін тұрақтандырады, осылайша басқа біліктіліктер басым болады.[15][16][17]

Шарттары

Жалдауды тұрақтандыру жыл сайынғы жалдау ақысының шекті мөлшерлемелерін белгілейді және рента бақылауы сияқты, жалға алушыларға жалдау мерзімін ұзартумен бірге иелерінен қажетті қызметтерді алуға құқық береді. Жалға алу бойынша нұсқаулар кеңесі жыл сайын жиналып, үй иесінің қанша ақша алатынын анықтайды. Құқық бұзушылық жалға алушының жалдау ақысының төмендеуіне әкелуі мүмкін.[4] Сіздің ғимаратыңызды жалгерлік төлемдерден алып тастау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады. Мысалы, сіз айтарлықтай оңалтуды немесе бұзу қажеттілігін талап ете аласыз. [18]

Тарих

1920 жылы Нью-Йорк Нью-Йорк штатының соттарына оларды басқаруға міндеттейтін төтенше жағдай туралы жалдау туралы заңдар қабылдады. Жалға алушыларға наразылық білдіргенде, жалдау ақысының өсуі «ақылға қонымдылық» стандартымен қаралды. Ақылға қонымдылықтың анықтамасы сот арқылы түсіндіруге жататын. 1926 жылдан бастап белгілі бір пәтерлерге бақылау жүргізілмеген, ал 1920 жылғы жалдау туралы заңдардың күші 1929 жылы маусымда аяқталды, дегенмен әділетсіз деп саналатын үйден шығарудан шектеулі қорғаныс сақталды.[19]

Федералдық реттеу (1943–1950)

1942 жылы Президент Франклин Д. Рузвельт қол қойды Төтенше бағаны бақылау туралы заң заңға. Актінің мақсаты бүкіл ел бойынша баға бақылауын орнату арқылы қарқынды дамыған, соғыс уақытында жұмыс істейтін экономикадағы инфляцияны болдырмау болды. 1943 жылдың қарашасында Бағаны басқару басқармасы Нью-Йорктегі жалдау ақысын 1943 жылдың 1 наурызындағы деңгейге дейін тоңдырды. 1947 жылы бағаны төтенше бақылау туралы заңның қолданылу мерзімі аяқталған кезде, Конгресс 1947 жылғы 1 ақпаннан кейін құрылысты жалдау бақылауларынан босатқан 1947 жылғы Федералдық тұрғын үй және жалдау туралы заң қабылдады, бірақ сол мерзімге дейін аяқталған жылжымайтын мүлікке қатысты ережелерді жалғастырды. Нью-Йорктің қазіргі жалгерлік бақылау бағдарламасы 1943 жылы басталды. Бұл АҚШ-тағы ең ұзақ мерзімді бағдарлама.[20]

Мемлекеттік реттеу (1950–1962)

Нью-Йорк штаты 1950 жылы федералдық реттеу аяқталғаннан кейін қабылданды. 1951 жылғы алғашқы тұрақты штаттық заңдарға сәйкес Нью-Йорк федералды үкіметке осындай реттеушілік тәсіл қолданды. Сол кезде штат бойынша шамамен 2 500 000 жалға беру бөлімшелері болған, олардың 85% Нью-Йоркте. Бастапқы заңдар барлық жалдау бөлімшелерін қамтыды және меншік иелері мен жалға алушылар арасындағы жалға, қызмет көрсетуге және үйден шығаруға қатысты барлық қатынастарды реттеді.[20]

1950 жылдары тұрғын үйдің жетіспеушілігі жалдау бөлігін алғашқы рет реттеуге мәжбүр етті. Нью-Йоркте жалғыз және екі отбасылық үйлердегі пәтерлер 1953 жылдың 1 сәуірінен кейін реттелмеген. Нью-Йорктен тыс орналасқан қалалар мен қалаларға дайын болғанда реттелуге рұқсат берілді. Нью-Йорктегі ең қымбат сәнді пәтерлер 1958 жылдан бастап реттеле бастады. 1961 жылға қарай тек Нью-Йорк пен Нью-Йорктегі басқа 57 округтің 18-інде ғана жалдау төлемдері болды.[20]

Аралас реттеу (1962–1984)

Нью-Йорк қаласы мен штат үкіметі 1962 жылы жалдау төлемдерін қосарлы басқаруды бастады, ал 1968 жылға қарай 75000 қымбат пәтерлер біртіндеп реттелуден шығарылды. 1969 жылы құрылыс пен бос жұмыс орындарының деңгейі төмендеп, реттелмеген жалдау ақысы ұлттық деңгейге көтерілді. Бұл жалдау төлемдерінің жылдам өсуі Нью-Йорктен өтуге мәжбүр етті 1969 жылғы рентаны тұрақтандыру туралы заң1947 жылы Нью-Йорктегі шамамен 325 000 бірлікті қамтитын ғимараттарды жалға алуға құқығы бар ғимараттар тоқтатылғаннан кейін салынған қондырғыларға рентаны тұрақтандыруды енгізді.[20]

The 1970 жылғы жергілікті заң ең жоғары базалық ставкаға негізделген жалдау төлемдерін бақылаудың жаңа әдісін енгізді, ол жалға берушілерге шығындарды өзгертуге мүмкіндік беретін өзгеріп отыратын шығындарға бейімделді. 1971 жылғы заң Нью-Йорктің жалдау төлемдерін реттеу мүмкіндігін алып тастады және Олбани штатының үкіметіне билік берді.[21]

Мемлекеттік реттеу (1984 ж. Бастап)

1997 жылғы жалдауды реттеу туралы заңның қабылдануы жалдау ақысы айына 2000 доллардан төмен болатын пәтерлерде жалдау төлемдерін тұрақтандыруды шектеді. Деконтрольдік жалдау ақысы 2000 доллар көлемінде белгіленді. Деконтролдың кірісі $ 175,000 құрады.[13]

2011 жылдың маусымында Нью-Йорк штатының заң шығарушы органы Олбаниде 2011 жылғы жалдау туралы заң қабылданды.[13] Ол келесі әрекеттерді жасады:

  • Шектелген бос жұмыс орны жылына бір ретке дейін артады
  • Жеке пәтерлерді жақсарту үшін ғимараттардың жалдау ақысының 35 немесе одан да көп мөлшерін шығындардың 1/40-ының орнына 1/60-ға дейін төмендетілді
  • Пәтерді мемлекеттік реттеу үшін минималды жалдау ақысын 2500 долларға дейін көтерді
  • Тұрғын үйді жалдау төлемі кем дегенде 2500 доллармен реттегені үшін үй кірісін 200 000 долларға дейін арттырды

2015 жылдың маусымында Нью-Йорк штатының заң шығарушы органы Олбаниде 2015 жылғы жалдау туралы заң қабылданды.[22] Жалға алу туралы заңдар 2019 жылға дейін тағы төрт жылға ұзартылды.

  • Пәтерді жоғары жалдау немесе жоғары кірісті реттеу үшін минималды жалдау ақысы 2700 долларға дейін ұлғайтылды, бұл жыл сайын жалға алу жөніндегі нұсқаулық кеңесінде рұқсат етілген бір жылдық өсіммен түзетіледі.[23] Реттеуді тоқтату үшін ең төменгі жалдау төлемі вакансияның артуы немесе бос орыннан кейін қондырғыны немесе ғимаратты жақсарту нәтижесінде емес, алдын ала жалға алынғаннан кейін жүзеге асырылады.
  • Екі жылдық жалдау үшін кезең-кезеңмен бос жұмыс орындарының артуы құрылды, егер екі жылдан аз болса, 5%, үш жылдан аз болса, 10%, төрт жылдан аз болса, 15%, төрт және одан да көп жыл болса, 20%. Бір жылдық жалдау үшін бос жұмыс орындарының артуы жалдаудың бір-екі жылдық арасындағы өсімдегі пайыздық айырмашылықтан аз болады.
  • Күрделі капиталды жақсарту үшін амортизация мерзімін 35 бірліктен аз ғимараттарда 84 айдан 96 айға өзгертті және негізгі капиталды жақсарту үшін амортизация мерзімін 84 айдан 35 айға дейін және одан да көп бірліктермен ғимараттарда 108 айға өзгертті.

2019 жылдың маусымында Нью-Йорк штатының заң шығарушы органы Олбаниде қабылданған 2019 жылғы тұрғын үйдің тұрақтылығы және тұрғындарды қорғау туралы заң.[24]

  • Жалдауды реттеу жүйесін тұрақты етеді, сондықтан болашақта олар заң күшін жою немесе тоқтату туралы заң актісіз күн батпайды.
  • Егер жалдау ақысы заңмен белгіленген жоғары ренталық табалдырықтан өткенде және ол бос болса немесе жалға алушының табысы алдыңғы екі жылда 200 000 доллар немесе одан жоғары болса, бірліктерді рентаны тұрақтандырудан алып тастауға мүмкіндік беретін ережелерден бас тартады.
  • «Меншік иесін пайдалану» туралы ережені бір бірлікке қолдануды шектейді, меншік иесінен немесе оның жақын отбасыларынан осы қондырғыны өзінің негізгі тұрғылықты жері ретінде пайдалануды талап етеді және ұзақ мерзімді жалға алушыларды осы ерекшелік бойынша үйді шығарудан қорғайды, қазіргі талап етілетін жалдау мерзімін азайтады. үйден шығарудан 15 жылға дейін қорғалуы керек.
  • Коммерциялық емес уақытша алып тастауды жалдауды тұрақтандыруға шектейді, егер олар үйсіз жүрген немесе панасыз қалу қаупі бар адамдарға берілсе, бөлімшелер жалдауды тұрақтандыруды талап етеді. Коммерциялық емес ұйым тұрақты немесе уақытша жалға алушылар мәртебесін жалға алушы ретінде ұсынады, сонымен бірге осы мақсаттар үшін пайдаланылатын қондырғылардың жалдау ақысының тұрақтылығын қамтамасыз етеді.
  • Жылжымайтын мүлік иесіне жалдау ақысын 20 пайызға дейін көтеруге мүмкіндік беретін «бос орынға арналған сыйақы» ережесінен бас тартады. Жалгерлік жалдауды бұрынғы жалдау мерзіміне байланысты қосымша мөлшерде көтеруге мүмкіндік беретін «ұзақ өмір сыйақысы» ережесінен бас тартады. Жалдау жөніндегі жергілікті нұсқаулықтарға бос жұмыс орындарына бонусты өздігінен қалпына келтіруге тыйым салады.
  • Жалға алу жөніндегі нұсқаулық кеңестерге жалдау ақысының бір бөлігінің ағымдағы құнын немесе иесіне қосымша жалдау ақысын көтеруге рұқсат берген уақыттан бастап, мысалы, вакансияға ақы төлеу уақытынан қосымша өсім белгілеуге тыйым салады.
  • Жалға алушыларға «жеңілдікті жалдау ақысын» заңмен реттелген жалдау ақысынан төмен мөлшерде ұсынған иелеріне жалдау ақысын ұзартқан кезде жалдау ақысын толық заңды жалға көтеруге тыйым салады. Жалға алушы босап қалғаннан кейін, меншік иесі қондырғыны өмір сүруге жарамды күйде ұстамағаны үшін жалға алушы босап кетпегендіктен, меншік иесі кез-келген жалдау ақысын толық заңды реттелетін жалдау ақысына дейін ала алады. Федералдық немесе мемлекеттік органдармен аренда белгілеуді реттеуші келісімдері бар иелеріне олардың нақты келісімдері негізінде жеңілдікті жалдау ақыларын пайдалануға рұқсат беріледі.[25]
  • Арендалық бақылаушы жалға алушылар үшін жалдау ақысының ең жоғары көтерілуін орташа есеппен бес жылдық жалдау бойынша нұсқаулық кеңесінің жылдық жалақысының бір жылдық жаңаруының артуын белгілейді. Бұл заң жобасында жанармай өткізу ақысына тыйым салынады.
  • Төрт жылдық қарау мерзімін сенімді базалық жалдауды анықтау үшін қажет болған жағдайда алты немесе одан да көп жылға дейін ұзартады, меншік иесі жалдау төлемі бойынша талаптарды екі жылдан алты жылға дейін арттырып, иелеріне жол бермейді. егер олар сот шешімімен немесе тұрғын үйді және тұрғын үйді жаңарту (HCR) қабылдағанға дейін жалдау ақысының артық мөлшерін өз еркімен қайтарса, үштік шығындарды болдырмауға. Жалға алушыларға өздерінің артық төлемдері туралы талаптарын сотта немесе HCR-де бекітуге мүмкіндік береді және меншік иесі алты жылдан кейін жазбаларды алып тастай алады, бірақ олар мұны өз тәуекелдері үшін жасайды деп мәлімдейді.
  • Негізгі капиталды жақсарту (АЕК) үшін жалдау ақысының өсу шегін Нью-Йорктегі алты пайыздан екі пайызға дейін және басқа графиктерде 15 пайыздан екі пайызға дейін төмендетеді. Алдыңғы жеті жыл ішінде күшіне енген АЕК-ке қатысты АЕК-тің артуына байланысты екі пайыздық шекті бірдей қорғауды қамтамасыз етеді. Төмендеулер MCI формуласының амортизация мерзімін ұзарту арқылы одан әрі өседі. 30 жылдан кейін АЕК-тің тұрақты күшінде болуына жол бермейді, олардың өсуін жояды. Шығындардың АЕК-ке сәйкес келуі мүмкін екенін анықтайтын ережелерді айтарлықтай қатайтады және АЕК-тің 25 пайызын тексеруді және тексеруді талап ете отырып, осы ережелердің орындалуын күшейтеді.
  • 15 жыл ішінде IAI шығындарының мөлшерін 15000 долларға есептейді және иелеріне осы уақыт аралығында үш IAI жасауға мүмкіндік береді. ХАА тұрақты емес, 30 жылға уақытша өседі және иелерінен өсім жинамас бұрын пәтердегі кез-келген қауіпті бұзушылықтарды жоюды талап етеді.
  • HCR-ден жалдауды басқару жүйесін енгізу, басқару және мәжбүрлеп орындау туралы жалдауды басқару басқармасы және жалға алушыларды қорғау бөлімі қабылдаған бағдарламалар мен іс-шаралар туралы жылдық есеп беруін талап етеді. Есепке сонымен қатар әр округтегі жалға берілетін тұрақтандырылған бірліктердің санына, капиталды жақсартуға өтінімдер мен келісімдерге, жалдау ақысы төленетін бірліктерге, жалдау ақыларына және артық төлемдер туралы шағымдарға қатысты мәліметтер кіреді.
  • Иелері кооперативтерге немесе ПИК-ке айналдырғысы келетін ғимараттардағы жалға алушыларды қорғайтын жүйені нығайтады және тұрақты етеді. «Көшіру жоспарлары» нұсқасын жояды және көшіру жоспарларына қатысты реформалар жүргізеді. Тұрғын үйді жалға алушылардың 51 пайызы конверсия тиімді болғанға дейін пәтер сатып алуға келісім беруін талап етеді. (Қазіргі уақытта пәтерлердің 15 пайызы сатылуға тиіс, ал сатып алушылар инвесторлардан тыс болуы мүмкін.) Нарықтық деңгейдегі қарт азаматтар мен жалға алушылар үшін айырбастау кезінде қоныс аударуға тек жақсы себептермен рұқсат етіледі, мұнда жалдау ақысының санасыз өсуі жақсы себептер болып табылмайды.
  • Жалдауды тұрақтандыру туралы заңдардың қолданысына қойылатын географиялық шектеулерді алып тастайды, егер заңнама талаптарына басқаша жауап беретін кез-келген муниципалитетке (мысалы, тұрғын үй қорындағы бес пайыздан аз бос орын реттелетін болса), рентаны тұрақтандыруды таңдауға мүмкіндік береді.

Нью-Йорктегі жалдау бөлігінің таралуы

2002[26]2005[27]2008[28]2011[29]2017[30]
ТүріБірліктер% бірлікБірліктер% бірлікБірліктер% бірлікБірліктер% бірлікБірліктер% бірлік
Реттелмеген665.0к31.9%697,4 мың33.3%772,7 км36.0%849,8 мың39.1%936.0к42.9%
Жалға алу бақыланады 59,3 мың2.8%43,3 мың2.1%39,9 мың1.9%38,4 мың1.8%21,8 мың1.0%
1947 жылға дейінгі жалдау тұрақтандырылды773,7 мың37.1%747,3 мың35.7%717,5 мың33.5%743,5 мың34.2%692,7 мың31.7%
1946 жылдан кейінгі жалдау тұрақтандырылды 240,3 мың11.5%296,3 мың14.2%305,8 км14.3%243,3 мың11.2%273,8 мың12.5%
Басқалары реттеледі346,5 мың16.6%308.0к14.7%308,6 мың14.4%297,6 мың13.7%258,0 мың11.8%
БАРЛЫҒЫ2,085 мың100%2,092k100%2,144k100%2,173к100%2,183k100%

Сондай-ақ қараңыз

Сілтемелер

  1. ^ «NYC жалға алу жөніндегі нұсқаулық». 2017 жылғы 13 қыркүйекте түпнұсқадан мұрағатталған.CS1 maint: BOT: түпнұсқа-url күйі белгісіз (сілтеме)
  2. ^ «Мұрағатталған көшірме». Архивтелген түпнұсқа 2010 жылдың 4 наурызында. Алынған 28 қыркүйек, 2009.CS1 maint: тақырып ретінде мұрағатталған көшірме (сілтеме)
  3. ^ https://www.law.com/newyorklawjournal/almID/1202800079709/Sheltering-the-Homeless-in-RentStabilized-Units/
  4. ^ а б c г. e «Ақпараттық парақ №1 - жалдау төлемдерін тұрақтандыру және жалға алуды бақылау» (PDF). Нью-Йорктегі тұрғын үй және қоғамды жаңарту бөлімі. Алынған 5 наурыз, 2017.
  5. ^ «Ақпараттық парақ № 30 - мұрагерлік құқықтары» (PDF). Нью-Йорктегі тұрғын үй және қоғамды жаңарту бөлімі. Алынған 5 наурыз, 2017.
  6. ^ «Ақпараттық парақ № 22 - Негізгі жалдау бағдарламасы (MBR)». Нью-Йорктегі тұрғын үй және қоғамды жаңарту бөлімі. Алынған 28 қаңтар, 2008.
  7. ^ «Жалгерлік басқаруды пайдалану және қызмет көрсету бөлімі туралы». www.nyshcr.org. Алынған 26 қыркүйек, 2018.
  8. ^ «apartmentnyc.com». турак-жай.com. Архивтелген түпнұсқа 2010 жылдың 23 қарашасында. Алынған 5 қыркүйек, 2018.
  9. ^ «Жалдауды тұрақтандыру және төтенше жағдайдағы жалдаушыларды қорғау туралы заң». Үйлер мен қоғамды жаңарту. Алынған 18 тамыз, 2020.
  10. ^ https://hcr.ny.gov/system/files/documents/2019/09/FACT%20SHEET%2008.pdf
  11. ^ Уильямс, Алекс (2002 ж. 17 маусым). "Asunder жалға алыңыз". Нью-Йорк журналы.
  12. ^ Бірақ қараңыз New York Times, Жалгерлік жалдауды реттеудегі соғыстар - бұл тек көрініс Джина Беллафанте: «Қаланың аренда бойынша реттелетін 1 063 000 бөлімшесінің шамамен 41 000-ы жылына 150 000 доллар немесе одан да көп ақша табатын үй шаруашылықтарының қолында. Егер біз жеке тергеушілерді жалдап, сол үйдің қатарын зерттейтін болсақ, онда біз сөзсіз өрескел заңсыздықтарды тапқан болар едік. жүйесі - 350,000 доллар жалақы алатын үйленбеген адвокаттар - бірақ біз, шамасы, оның жартысынан азына өмір сүретін бес адамнан тұратын отбасыларды таба аламыз (және Нью-Йорктегі 175,000 доллар Джексон, Миссис қаласындағы 175,000 доллармен бірдей емес деп айту қиын ».
  13. ^ а б c «NYC жалға алу жөніндегі нұсқаулық: 2011 жылғы жалдау актісі».
  14. ^ J-51: Нью-Йорк штатының жоғарғы соты қайтадан растағаннан бері J-51 мәртебесі көптеген сот процестерінің тақырыбы болып табылады Робертс Тишман Шпейерге қарсы осы салықтық жеңілдіктерді алатын иелер, жалдау ақысы мен кірісі заңнамалық шектен асып кетсе де, тұрақтандырылған пәтерлерді реттей алмайтындығына байланысты. Жалға алушының жалдау шартына J-51-тің енгізілмеуі жалға алушының жалдау мерзімінде реттелгендігін білдіреді. Байланысты салалардағы сот ісі жалғасуда, сондай-ақ J-51-ді ұзарту үшін күрес жалғасуда ».
  15. ^ «Жүктеу». Housingnyc.com. Алынған 5 қыркүйек, 2018.
  16. ^ «J-51». Архивтелген түпнұсқа 2012 жылдың 30 мамырында. Алынған 15 мамыр, 2012.
  17. ^ «421-а». Архивтелген түпнұсқа 2012 жылдың 1 маусымында. Алынған 15 мамыр, 2012.
  18. ^ https://rew-online.com/demolition-one-of-last-ways-to-deregulate-a-building/
  19. ^ Коллинз, Тимоти. «Нью-Йорктегі жалға алу жөніндегі нұсқаулық кеңесіне және жалға алуды тұрақтандыру жүйесіне кіріспе» [1] Мұрағатталды 2013 жылғы 28 қыркүйек, сағ Wayback Machine
  20. ^ а б c г. «Нью-Йорк штатындағы жалдау төлемдерін реттеу тарихы 1943–1993». Нью-Йорктегі тұрғын үй және қоғамды жаңарту бөлімі. Алынған 24 қазан, 2007.
  21. ^ Питерс, Джереми В. (3 ақпан, 2009). «Ассамблея жалға берушілердің қарсы болған жалдау-реттеуді қайта қарауынан өтті». The New York Times. Алынған 22 мамыр, 2010.
  22. ^ https://www1.nyc.gov/assets/rentguidlinesboard/pdf/rentact2015.pdf
  23. ^ «Жалгерлік басқарудың басты беті». www.nyshcr.org.
  24. ^ https://nyassembly.gov/Press/files/20190611a.php
  25. ^ http://metcouncilonhousing.org/help_and_answers/preferential_rents
  26. ^ «Жүктеу» (PDF). Housingnyc.com. Архивтелген түпнұсқа (PDF) 2010 жылдың 23 қарашасында. Алынған 5 қыркүйек, 2018.
  27. ^ «Жүктеу» (PDF). Housingnyc.com. Архивтелген түпнұсқа (PDF) 2008 жылғы 31 қазанда. Алынған 5 қыркүйек, 2018.
  28. ^ «Жүктеу» (PDF). Housingnyc.com. Архивтелген түпнұсқа (PDF) 2010 жылдың 23 қарашасында. Алынған 5 қыркүйек, 2018.
  29. ^ «2011 жылғы Нью-Йорктегі тұрғын үй және бос жұмыс орындары туралы сауалнаманың таңдалған алғашқы нәтижелері» (PDF). 9 ақпан 2012. мұрағатталған түпнұсқа (PDF) 2012 жылдың 1 қыркүйегінде. Алынған 2 сәуір, 2012.
  30. ^ https://web.archive.org/web/20190318215010/https://www1.nyc.gov/assets/rentguidlinesboard/pdf/18HSR.pdf

Әрі қарай оқу

  • Уолтер Блок, «Жалгерлік бақылау» жылы Экономиканың қысқаша энциклопедиясы.
  • Роберт М. Фогельсон, Ұлы жалдау соғыстары: Нью-Йорк, 1917–1929 жж. Нью-Хейвен, КТ: Йель университетінің баспасы, 2013 ж.

Сыртқы сілтемелер